导读

  中国的房地产正从新建、开发、交易为主的市场逐步转向存量房和新建房并重阶段，最终走到以存量房交易为主的时期。2015年以前，城市更多是资本驱动外向型增长；2015年以后，城市进入内向增长模式。这个逻辑下，会有更多城市不得不去研究旧城更新。

  本报记者 王营 北京报道

  开发商都在思考房地产下一个风口在哪的问题。

  经济高速发展带来大量存量资产，且多位于核心地区。目前政府有意控制土地市场，地价攀升。一些地产开发商已不再将目光集中在火拼的地王上，而是转向存量市场。

  城市更新，也就是旧城改造，是一些开发商目前找到的新的风口。

  存量房时代

  住建部政策研究中心主任秦虹认为，中国房地产正在步入存量房时代。一个重要指标是，一座城市的房屋供应(住宅、非住宅)存量房交易量已经超过新房交易量。

  秦虹表示，按照这个指标来看，现代的发达国家几乎毫不例外都处在存量房时代。以美国住宅为例，美国每年房屋交易500万套，但满足500万套住 房需求的90%是二手住房，新房只满足需求的10%左右。而中国的房地产正从新建、开发、交易为主的市场逐步转向存量房和新建房并重阶段，最终走到以存量 房交易为主的时期。

  华高莱斯的董事总经理李忠经过研究得出的结论是，2015年后所有一、二线城市都将进入“内向增长”阶段。旧城更新，必然成为城市发展的新增长点。

  政策上对于土地红线愈发严格。2015年6月3日，国土资源部土地勘测规划院院长助理张晓玲在国新办发布会后接受记者采访时表示，包括北京、上 海、广州等在内的 14个城市的开发边界划定工作将于2015年完成。开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。此外，国土资源部正在紧急扩容需要划定“城 市开发边界”的城市名单。这份名单上的城市数量已经从原有的14个，扩容到600个。“城市开发边界”的划定将最终实现一、二线城市和部分三线城市的全覆 盖。

  包括北京、上海等一线城市在内已经被严格控制土地供应。

  今年5月6日，上海市召开第六次规划土地工作会议，上海市委副书记、市长杨雄提出，要转变规划理念、转变土地资源利用方式，“城市终极规模的锁 定，有赖于土地规划的边界约束建设用地规模只减不增，以土地资源利用方式转变倒逼城市发展转型”。上海市提出了土地规模“零增长”的目标。

  今年以来，疏解非首都功能和旧城改造成为北京市工作重点。按照规定，商务领域不符合首都城市战略定位的相关产业疏解和调整工作将按照“严控增量、疏解存量、保障民生”的思路进行。其中，北京市明确规定，北京主城区将禁止新建1万平方米以上的商业设施。

  李忠认为，旧城更新是目前城市发展最大的红包。因为有很多城市的老城区已经没有土地可以出让。那么它的城市经济怎么运营？从地理来看，现在上海 城市规划用地已经是零增长，“因为我们要求每个大城市都划定它的增长红线，没有增长红线时，城市核心区怎么办？2015年以前，城市更多是资本驱动外向型 增长，2015年以后，城市进入内向增长模式”。这个逻辑下，会有更多城市不得不去研究旧城更新。

  高和资本董事长苏鑫表示，他看到当前一线城市、开发商都在不断地竞拍土地，高价拿地，但这不是机会。“如果丰台的楼面价达到7.5万元/平方 米，我算了算要卖15万才能保本，这能赚钱吗？正是因为二三线城市不能赚钱，所以开发商为了避险，都跑到一线城市高价拿地，但这不是机会。”

  苏鑫认为，旧城更新存在大量机会。

  开发商的选择

  不少开发商正将旧城改造作为企业未来发展战略的重要组成部分。21世纪经济报道记者了解到，包括万科集团、首开地产、富力地产、阳光城以及中粮地产等都在内部着手这一战略。

  而一些一线城市也不得不通过城市更新来进入。

  富力地产早在今年年初就表示，其优势之一是在旧城改造项目方面有丰富经验，因此旧城改造将是其2015年开发计划中优先考虑的项目，并确信，多开发旧城改造项目有助于完成销售目标。

  富力地产董事长李思廉近期接受记者采访时透露，富力地产一直在图谋进入深圳市场，目前有三四个项目在谈，有一些是中小开发商已经运作比较成熟的项目。另外，在谈的还包括旧城改造项目，占地面积达数十万平方米。

  统计数据显示，深圳未来需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，占深圳陆地总面积的12.3%；而目前深圳未利用土地为4360公 顷，仅占全市陆地总面积的2.23%。这也意味着，深圳土地供应极其有限，开发商若想参与这座城市的项目开发，就必须通过旧改这条途径。

  21世纪经济报道记者从中粮地产了解到，北京中粮广场就正在进行旧楼改造。按照政府要求，北京中粮广场会将原先的购物中心和写字楼配比，改造成写字楼和写字楼相关配套模式。

  今年9月份，福州国土资源局挂牌出让位于晋安连潘旧改项目两宗土地。最后，首开股份子公司福州首开榕泰置业有限公司以6.4亿元、5.81亿元竞得2015-28地块、2015-27地块，楼面价分别为14330元/平方米、15524元/平方米，溢价率分别达48.83%、126.07%。

  据首开相关人士透露，在企业发展规划中，旧城改造将是企业重要发展方向。

  上海万科副总经理叶挺在“第二届城市更新论坛”上阐述了万科正在进行的城市更新实践。“我们在一个原生的社区里，找到一个1000多平方米的配 套用房。这被常年当成仓库。然后，万科利用这个仓库做了一个养老院。在很小的场合里提供有限的创新思维，提供专业的服务，老人可以选择日托、时托、月托和 长期托付。而且老人不会离开他的社区和子女，随时可以回家，甚至可以带着小孩来。这是我们非常偶然的探索，现在这个探索是我们养老院新的模式，就是智汇 坊。”

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