行业或许有起有落，但市场永远不会乏味。2015年，住宅市场的深度分化，让各个城市的表现冷热不均，冰火两重天，政策也因此有保有压；办公楼市场在改革的推动下，需求强劲，即便供应量处于高峰，依然无法阻止租金的继续攀升；零售物业则仍未摆脱电商的冲击，加上供应大增，招商难度可想而知，但行业的变革与智慧正是迸发于此；物流市场可谓“大赢家”，电商兴起带来的强劲需求并未得到满足，市场饱和度不高，令租金节节上升。

现在，就请跟随我们，对2015年各细分市场做一次梳理和回顾。

深度分化的住宅市场

住宅市场今年的表现，恐怕是很多人年初未曾料到的——年初的市场低迷让开发商悲观谨慎，年度销售指标普遍制定较低。然而第一季度之后市场爆发的能量让人震惊，尤其是以深圳上海为代表的一线城市，在成交量的带动下，房价涨势令人咋舌。

然而，不能忽视的是，三四线城市的库存问题，让今年的房地产市场呈现出分化越来越明显的“冰火两重天”。今年以来，即便有限购取消、降准、降息等利好政策，三四线城市依然面临巨大的楼市库存压力。与三四线城市楼市寒冬相对的，却是一线及部分热点二线楼市成交火爆、房价地价上涨的火热行情。仲量联行监测的20个主要城市数据显示，2015年1-11月商品住宅成交面积同比大幅上涨28.5%；从价格来看，国家统计局监测的70个城市数据显示，10月份27个城市新建商品住宅价格出现环比上涨，而多达33个城市价格出现环比下跌。

受惠于政策的办公楼

受益于金融制度改革，财富管理、P2P行业等新兴金融行业的兴起，来自内资金融公司的办公楼租赁需求在2015年出现激增。政策利好在京沪两大一线城市表现得尤为明显。仲量联行研究部数据显示，仅在上海2015年办公楼净吸纳量有望达到140万平方米，其中65%为内资企业，零售商业银行、财富管理公司、保险公司等金融机构积极寻求办公面积设立其上海分公司。这也推动了一线城市办公楼租金的年增长幅度达到5-10%。

二三线城市亦有受益，租赁需求的增长主要来源于P2P等民间中小型金融公司的兴起。但由于不少二三线城市供应量相对更大，因此租金涨幅受限，平均年涨幅在1-3%。仅南京由于供应相对较少，租金涨幅达到5%属于较高。

腹背受敌的零售物业

2015年对于零售物业来说可谓是“腹背受敌”的一年——一方面受到电商持续且猛烈的冲击，另一方面新增供应量巨大，双重因素导致零售物业租金增速放缓，部分二三线城市购物中心租金甚至出现负增长。

不论是政府还是零售商业运营者都在努力改变这一颓势。从政策层面来看，目前政府已考虑调整奢侈品税收政策，奢侈品牌也在考虑调整在华价格策略，尽量缩小国内外价格差异，力求将奢侈品消费留在国内；从经营层面来看，零售物业的运营者也在不断调整商户组合与业态结构，比如增加餐饮租户的比例，有些餐饮占比甚至超过50%，或者加大儿童业态的比例，在二胎政策放开之后，更多的零售物业开始打“亲子牌”；从设计层面看，越来越多的零售物业更加重视优化设计，加入科技元素、艺术氛围，这一切都是为了提升消费者的体验感。

需求强劲的物流市场

2015年几乎所有城市的物流仓储设施租金都在上涨。高标准物业设施的短缺，与电商、跨境购等带来的强劲需求叠加在一起，造成物流设施的供不应求。比如在上海，在缺乏新增供应的背景下，净吸纳量的增长有望将空置率拉低至个位数，许多此前累积的空置面积已被去化。

如此势头强劲的市场自然受到目光犀利的投资者的偏爱。如黑石等国际投资者正在加码中国内地的物流市场，加拿大养老基金亿万豪剑桥和世邦魏理仕环球投资共同出资近4亿美元投资乐歌管理的中国物流地产基金；而基汇资本与领盛投资管理等也纷纷注资中国物流开发企业。

而国内不少开发商也在积极布局物流市场，绿地去年已逐步将工业物流地产作为房地产主业转型升级的主攻方向加以推进；万科目前已在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、成都等地正式获取6个物流地产项目；万通控股也分别与TCL、汇源等合作开发工业物流地产，复星、华夏幸福、富力等房企也不甘示弱，纷纷涉足物流领域。

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