中国房地产最大的价值不在于生产房子，而在于生产客户。未来花样年不仅要让人住上好房子，更要立足社区服务，抢占终端，让所有社区人住得更便捷、更品味，更趣味。

一、蛋糕巨大：社区服务盈利空间可达500亿

要赚“社区”的钱！

为什么房子迟早会卖完，但社区可以服务70年。花样年把房地产开发当作生产客户的工具，比如花样年开发销售1.5万套房子，就相当于生产了1.5万户家庭客户。同时，别人在圈地，花样年在圈社区。

花样年集团物业经营收入中有70%来自彩生活，而彩生活利润率较房地产高一倍。

而从社区服务市场未来空间看，到2020年花样年服务的社区将超过10亿平方米，超过4000万人口，假设每人每月社区消费是2000元，一年就是2.4万元，4000万人的一年将消费上万亿元。如果按1%的佣金计算，收益就是100亿；拿到2%，就是200亿；按天猫模式收3%～5%的佣金计算，就是300亿至500亿元。

钱永远在客户那儿，花样年要想得就是怎么服务好客户，把人服务好，就能顺便挣大钱。

二、掌控端口：掌握终端就掌握未来

移动互联网时代，往往没有互联网思维的企业可能就没有未来。移动互联网经济最核心的思维有3个：把这件事做到免费，用其他的来赚钱；让你的客户体验最舒服；抓住了最大量的人群就是王。牢牢抓住通向社区的“服务端口”，因为谁掌握了终端，谁就掌握了未来。

1.免费，可以“零物管费”

实践中，花样年是比较早用互联网思维来重组和发展业务的房地产公司，像互联网经常提到的海量、免费、大数据这些词，花样年已经引入到社区管理。‘零管理费’通过整合业主的大量消费来实现利润，

“免费”是增加客户黏性的终极武器。“眼下最重要的诉求，是基于社区平台，大幅度提高客户的黏度，”“希望通过彩生活整合大家的消费，产生积分，最终实现免费使用花样年的社区服务。”具体而言，整合周边商户提供的各种日常商品及服务，社区住户购买这些商户的商品和服务都可以获得积分，这些消费积分就可以兑换管理费和其他社区服务，积分是免费送的，使用者并没有花钱买积分，这样就可以实现“零物管费”。

未来，房子只是家庭的“外壳”，是社区的硬件，各种服务则是软件，花样年未来挣钱不靠硬件，而是通过服务来挣钱的。

2.体验：社区竞争未来拼F2F体验

在社区里，住户的生活空间体验是线上和线下一体化的，让住户感觉很好玩，方便又实用。未来房地产的竞争看的不是谁的面积大、谁的产品多，而是看谁的F2F（face-to-face）体验做的好

中国社会是非常强调人际关系的，而现在的商业模式把人际关系都给切断了。未来的趋势一定是要强调人与人之间的关系，如果没有“face-to-face”的话，商业就没有未来。如果房地产一点特色都没有，一点差异化都没有，只是满足居住而已，那么就是冷冰冰的社区。要做的就是把社区打通，把社区变成暖洋洋的社区，切实做好F2F体验。

3.出发点：传统物管关注“物”到关注“人”

传统的物业管理关注的是“物”，颠覆了物管思维，将重点放在“人”身上，从被动服务转化为积极的主动式服务，提出了“把社区服务做到家”的创新服务理念。这个理念包含两重意思，一方面是希望做到最好，成为这方面的专家，更重要的是要关注“家”这个单元。社会是由家庭组成的，“家”代表了这个社会关系的种子，社区是经济社会的最基本的聚集单元，也是生活共性生活的集合体，生活需求的直接的触点

三、基础服务：“智慧社区”颠覆传统物管

面对传统物业管理行业95%亏损格局，潘军自豪地说：“花样年彩生活集团2013年利润差不多一个亿，但投入从2002年至今一共才50万，第一年略赔，第二年保平，第三年就回本，历史分红2700万，形成了9000万的现金资产。”

基础的物业管理服务不到位，就不能得到社区住户认可。基础的物业管理服务仍不能丢弃，不过必须超越传统服务模式。智慧社区是社区管理的一种新理念,是指充分利用物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术的集成应用，为社区居民提供一个安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境,从而形成基于信息化、智能化社会管理与服务的一种新的管理形态的社区。与传统物业管理相比服务更多，及时性更好，企业的收益也会更多。彩生活基于这样的思路，用技术解放劳动力，提升项目管控集中度，降低成本的同时提升效率。

1.去“稻草人”，社区管家月薪9K

传统的物业管理劳动力成本太高，还留不住人。传统的物业公司几乎没有什么资产，除了几台电脑、几张床、几个对讲机，几套保安服其他就没有什么了，依赖的就是人，70%～80%的员工都是保安，负责小区的安全和秩序，这样的企业在未来是很难生存下去的。各地都在不断提高工资标准，劳动成本上升是必然趋势，但物业费要提高却很难

所以，要做的解放闲置劳动力，推崇“社区管家”。物业管理行业在劳动力开发上面做得很不够，对人的使用率是比较低的。实际上，业主对社区服务公司有比较高的信任度，如果能够把更好更多的服务带进小区，业主的接受度还是比较高的，但关键你的服务得先做得让业主看得到。

2.智慧社区：集中管控+远程监控

云管控服务平台就是一个多功能控制中心，它将物联网、小区网、互联网，3G网等多网融合，将原有各自独立的系统功能如智能家居、楼宇对讲、门禁、防盗报警、远程监控、停车场管理、资讯服务、多媒体娱乐等有机整合，让工作人员通过3G手机、PAD就可以与上述所述各系统实时互动，从而为社区服务带来全新的，智能的的“酷体验”。

四、社区盈利：不收物业费也能赚大钱

1.商家分成：做隐形的社区7-11

长期来看，花样年是希望打造一种无店面的7-11。

这种模式是受台湾模式启发，因为台湾没有大的社区，都是一栋一栋楼，整个台湾2000多万人口，有5000多家7-11店，台湾人就喜欢把很多家庭琐事在7-11便利店解决，比如说交税费、煤气费、电话充值、交通卡充值、买早餐或者是订报纸，全部在7-11店解决。

2.占领终端：控制社区最后100米

彩生活未来可以和马云的菜鸟网络形成竞争。马云的菜鸟网络建成就相当于给花样年社区铺干网、调运仓、货运车，因为掌握了最小的细胞即社区家庭，即掌握了终端，控制了所有物流的进出，这就是控制“最后一百米”的优势。

这种模式直接带来了两个好处，一是可以杜绝小区内的安全问题；二是可以提升快递公司的工作效率。

3.个性服务：按不同人群匹配专属服务

传统的物业管理是将关注点放在物上，那么提供的服务基本上是一致的，当社区服务针对的是人时，那么企业就要必须研究不同的社区，不同的人群，了解住户的个性需求。所以，针对不同的人群开展不同的服务，最终增强客户生活的便利和惊喜。

对于社区的小业主，个性化增值服务板块又注入了房屋增值的内容。房屋增值就是服务集团设置专门的职能部门充当房屋买卖双方的媒介及专业服务提供者，为社区住户配置家私家电和代收租金，为租户提供酒店式服务及租金代付，并通过吸纳服务小区社区住户中小户型房源，对其进行统一承租、装修，其后包装、策划、分租，以提高房屋整体租售价，起到一个资产经营公司的作用。由于彩生活服务集团所掌握的房源存量可观，对社区情况熟悉，因此，在房租定价时相应地有了发言权，为自身积累了服务增值的一部分利润外，也为业主创造了更大的价值。

4.团购电商：对接原产地、低于市场价30%

中国的居住模式跟美国等国家非常不同，在一个很小的地块上可以居住了成千上万的人，有的小区规模达几百万平米，你可以想象得到，在这个拥有成千上万人居住的社区里面，它的消费力有多大。另一方面，有些商品的渠道成本极高，较高的渠道成本很大程度上来源于品牌的渠道成本，如广告、柜台、租金、人工费用等等。就可以通过整合资源，直接跟厂商合作，从而省去中间成本，产生团购效应。这种服务模式最终的结果是业主可以用较低的价格买到更多商品，凭借渠道和平台从商家获利，供应商也能开拓新的渠道和销售模式，实现三方共赢。

5.与银行错位：基于个人信用做“草根金融”

社区金融也是花样年致力于新战略的一部分, 因为我们最了解客户，最了解客户的需求，所以未来花样年要做财富管理，替客户做专业的财富安排。

社区服务平台打造“草根金融”：业主如果需要钱急用，或者银行定期未到期，通过一个专业评估之后，系统可以确认是不是给他借钱；然后通过自己的小贷公司，提供小额贷款给个体。

当前中国已拥有超过16.8万个社区，社区家庭总户数高达40380万户，目前所服务的社区仍很有限，未来需要更快速的扩张。对于社区服务的未来发展规划是“百城千万”。

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