看到这有人得出结论了，一线城市由于人口涌入，背后的城市福利大，刚需很大，所以基本不会下跌。而二三线城市则将出现问题。房地产未来将会出现一个按区域分化的走势。但真是这样吗？

其实有这样观点的人不在少数，但这不是分析形势而是解释形势，现在的形势就是如此，关键的问题是未来有没有可延续性。有两个数据我们反复提到，一个是内在价值，租售比北上广深只有2-3%，基本已经没有了产生现金流的能力，换句话说买房投资，已经根本没有价值。你们所说的投资，只有一个途径就是价差，是期待有一个新傻子从你手中把这个房子高价买走。另一个指标叫做房价收入比，是一套房子的价格除以两口之家的年度收入总和，北上广深，基本已经超过了20倍。换句话说即使你贷款，加上银行的利息，你要付出的资金，将透支自己未来近30年不吃不喝的购买力，当一个地方的房子，你贷款都买不起的时候，已经失去了购买力基础。

有人说不对啊！如果都买不起，北上广深的房子为什么还卖的很火啊，房子现在卖的也很快，这是哪不对？

其实看房价，你要看到资本的流动，之所以北上广深的房价涨，不是因为市场变好了，而恰恰是因为市场变差了，大量资金正在从二三线，四五线城市中大举撤离，大概能听到这样的做法，把老家的房子卖了，在北京交个首付。这才是北上广深房价上涨的真实原因，如今房地产已经变成了零和游戏，北上广深的房价上涨，一定以牺牲更多其他城市的房价为代价。其他地方的房子库存将更加严重，甚至这辈子都根本无法消化。

那么这种资本的流动可持续吗？北上广深的房价会一直涨吗？当然不会，如今在特大城市交首付的价格已经超过了150万，这个价格有几个老家的房子能负担的起，况且很多老家的房子，现在已经根本就卖不出去了，往后会越来越艰难。那么当一个家庭，即使卖掉老家的房子，也负担不起首付的时候，特大城市的房价其实第二次失去了购买力基础，换句话说首付交不起，你即使敢贷款，也没人会把钱借给你。而现在特大城市的房价已经进入了这样的临界点。

以北京为例，通州和房山的房价都已经过了4万，一套90平米的房子，全算下来要将近400万，首付三成再加税费就是150万，这个价格即使卖了天津城区的房子，也未必凑的上。准一线城市都如此，更何况那些房价只有四五千的地方。

所以未来两个事情会发生，一个是更多的老家房子要卖，而大家也发现老家的房子越来越难卖。第二件就是北上广深内部分化，便宜的房子逐渐被抛售，资本继续转向高端豪宅。通过换房的形势，卖掉小的、破的、郊区的，在核心地段买新的、大的，而特大城市周边你的小的、破的、郊区的会有一大批房源出售，从而价格开始滞涨甚至下跌。核心区的房价将继续上涨。资本开始进一步退守。

这两个步骤大概也就再持续个1-2年，然后核心区房价首付，彻底脱离郊区价格，也就是说卖了郊区的房子，你也交不起首付了，这时候所谓的刚需将第三次失去购买力，也就是这个时候，房地产市场的资本流动将告一段落，房价将见顶开始回落，再过1年就会出现加速回落。整个房地产的泡沫开始破裂。

所以还是要强调一下，全国市场分化，绝不是什么繁荣理性，而是进入了零和游戏阶段。如今跨地域市场间就是一场你死我活的游戏。北上广深最后也必将难以幸免，留给楼市的时间大概也就不超过5年。

房地产火热背后的风险

房价加速上涨背后 是1300万套库存

12月，中国房价加速增长，同比增速从11月的6.5%进一步攀升至7.7%，这似乎给疲软的中国经济带来了一抹亮色。

2015年全年，中国房地产市场销售面积、销售额等主要指标大幅好于2014年，从同比下跌转为同比增长。国家统计局周一公布的数据显示，12月， 中国房价加速增长，同比增速从11月的6.5%进一步攀升至7.7%。2015年，深圳房价上涨达到惊人的47%，上海和北京分别上涨15.5%和8%。

然而，这些数据掩盖了一个问题——在中小城市，房地产市场存在大量库存。

中国首富王健林本周在亚洲金融论坛上表示，中国三四线城市的商品房库存将需要4-5年来消化。目前，中国有1300万套空置的商品房——足够一些小国家全部人口居住。房地产去库存化是中国政府2016年的主要任务之一。

去年底，房地产库存增加。截止2015年末，商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2217万平方米。其中，住宅待售面积增加1155万平方米。

社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞上月表示，截至去年12月底，商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。

王健林的万达集团预计其房地产收入将大幅下滑。目前，该集团正努力拓展其他业务。

王健林表示：“销售高度集中在一线、二线城市。中国最大的36个城市占到了全部销售额的3/4。所以三四线城市的比例是很低的。只要能慢慢的消化库存，房地产市场就没有问题。”

同时，他表示由于高昂的土地价格，投资中国一线城市的房地产存在大量的风险。他的公司将主要目光集中在一线城市之外的商业地产。

全国房地产开发投资同比增速持续收窄，至7年新低。分析师们预计，价格反弹转化为房地产市场投资的增长将需要很长一段时间。

去年12月，全国房地产投资同比增速大幅收窄，2015年同比仅增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），不仅增速比1-11月份回落0.3个百分点，且远远低于2014年10.5%的同比增速，为近七年最低增速。

中信银行（国际）首席经济学家廖群向路透表示：“尽管房屋价格反弹，房地产投资预计今年将有10%以内的下滑。这将继续对GDP造成影响。”

更多精彩内容，欢迎关注微信公众号：地产金融网

    转载免责声明：凡本站注明 “来源：XXX（非地产金融网）”的新闻稿件和图片作品，系本站转载自其它媒体，转载目的在于信息传递，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的，请联系本站新闻中心，电话：025-86893515，邮箱：2116005100@qq.com。