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股市上的折戟沉沙让投资者转战楼市，乍看上去，战绩颇丰。
作为宏观经济的晴雨表，股市的一再下跌预示了市场上存在的各种困境和问题，但短期内，以深圳为代表的一线城市楼市，却似乎成为了“避风港”。
根据深圳中原地产研究中心数据，2015年深圳新房成交量价齐升。全年成交面积超过660万平方米，同比增长65%，全年均价增长近四成。
进入2016年，深圳楼市又迎来一轮爆发式上涨。深圳中原研究中心认为，深圳楼市有望春节前后持续保持惯性上涨。这意味着，历史上第二次连涨超过16个月的行情将出现。
一线楼市的历史涨幅和收益远超其他普通类资产，在这个“资产荒”时代，成了大众心目中的优质资产。
而在投资者高涨的投资热情背后，是被掩盖的楼市危机。
楼市股市“跷跷板”
从2014年年中起，深圳楼市的繁荣前所未有，房价连涨15个月。
2015年12月的金融统计数据来看，企业中长期贷款新增3464亿，同比大幅下滑，这意味着实体经济的萎靡仍将持续。而资金无法在实体经济产生能够维持资金成本的收益，一线楼市和资本市场便成为了央行宽松后，新增资金的首要去处。
尽管2015年来股市三次铩羽，但股市下跌对购房者博取房价上涨之资本利得的狂热心态已经没有显著影响。
深圳中原研究中心显示，在第一次下跌中，二手房业主的报价和地铺经理对于市场的预期转向悲观的速度很快。但是，在第二次及第三次股市大幅下挫时期，报价指数及经理指数在股灾初期的反应并不显著，并且仍有继续上涨势头。
尤其在第一次下跌过程中，楼市并没有价格下挫，同时受到救市释放大量流动性等政策利好的影响，下挫走势未对一线楼市的资金面带来显著负面影响，来自各方面的做多热情仍在惯性推动市场上涨。
在央行多次宽松货币政策没有带来实体层面的改善，并且多次降息造成固定收益市场“资产荒”后。一线楼市（因为去年的走高）和资本市场成为了增量资金更为热爱的加杠杆去处。而杠杆资金往往有推动价格超预期上涨的功能。
金融统计数据显示，中国2015年12月社会融资规模1.82万亿元，预期1.15万亿元，超过预期近六成，前值从1.02万亿元修正为1.0181万亿元。不过，银行贷款不如预期，中国12月新增人民币贷款5978亿元，预期7000亿元，前值7089亿元。
银行贷款不如预期，社融却大升的原因在于表外融资如非标贷款大幅增长，同时股市加杠杆非常流行。
由于社会总融资的回暖，尤其是居民在股市及地产市场加杠杆意愿的增长，带来了汽车及地产销售的改善。在利率处于低位、人民币贬值的情况下，居民开始为资金寻找出路，在缺乏投资通道的情况下带来了2015年末资本市场和一线楼市的大幅上升，并且热度延续至今。
深圳链家的统计数据显示，2015年深圳91.2%的置业者选择贷款买房，达到近年来最高值，比2014年增加3.9%，其中平均贷款成数达64.6%。
而2015年12月，深圳市场的二手房价环比涨幅超过了5.6%，仅次于2015年5月及6月巅峰时期。
“另类繁荣”的危机
在一线楼市被一再加杠杆的购买者狂热推动后，深圳的楼价及杠杆率都处于历史新高，随之而来的，便是风险。
就杠杆程度而言，楼市本来就在购房贷款的支持下天然高出股市，一般首套房贷的杠杆率就达到了3倍。再加上去年的上涨之后已经形成了群众性狂热，通过首付贷及民间借贷资金入市搏杀的投资客也不在少数。
深圳中原研究中心研究显示，随着市场上涨的预期不断自强化，投资客占比不断上升，当前近三成的占比与2009年的历史高位非常相近。
未来一旦深圳房价出现下跌，将有可能出现投资客蜂拥冲向出口的踩踏行情，而通过借贷来实现首付甚至月供还贷的投资客，则会直接面临短期内房产难以脱手变现的风险。
深圳中原研究中心认为，仅从这一轮走势持续的月份及涨幅来看，当前走势持续走下去的统计概率并不高，如此高的房价和涨幅已经难以持续。
购房者要意识到的是，当前的一线楼市繁荣完全是靠宽松信贷堆砌而成，一旦信贷扩张略有放缓，高杠杆的互相踩踏将相当可怕。
深圳楼市的“另类繁荣”也让银行感到了压力，开始收紧。
1月22日，中介人士透露，有收到公司内部短信，包括中国银行、工商银行和建设银行在内的三大行将会对中介人员买房进行限制。其中建设银行召开内部风控会，针对最近中介人员买房增多的情况，一律首付四成。
银行层面的红头文件虽然还未发出，但这些消息得到了银行内部人员的证实。
多位深圳开发商及业内人士表示，深圳飞速上涨的房价让银行感到担忧，尤其是包括参与“众筹炒房”在内的短炒客户隐含“断供”的极大风险，上述消息也表明银行开始在为未来可能出现的风险做准备。
深圳中原研究中心也多次指出，无论是从宏观环境、经济数据、全国楼市的发展趋势以及深圳楼市的状态来讲，2016年的深圳市场将很难复制2015年的火爆行情。新年开始后，全球金融市场动荡再次展现，而深圳则处于前所未有的高价位及高杠杆点位上。春节淡季带来的“被动熔断期”过后，客户心理和市场的资金层面或许会产生变化。
短期来看，规土委的成交量价仍会因数据的滞后性而维持增长趋势，购房者的情绪力量仍然将推动市场走高。但一旦市场下行，受到直接倾轧的便是高杠杆下资金不足的跟风购房者。（编辑 骆轶琪）
延伸阅读——楼市：一线火，二线温，三线冷 来源：《华夏时报》 作者 王海春
羊年的楼市可谓跌宕起伏：上半年房地产普遍不振，下半年一线城市房价疯狂上扬。对于后市，各方认为一线城市仍然具有非常强的可投资性。
第一太平戴维斯分析师简可认为，2015年一线城市住宅销售市场火热，这一态势将延续至来年。“各地政府出台政策刺激楼市向好，加之贷款利率接连下调，以及市场不确定时期投资者再度聚焦一线城市，各地楼市都将受到提振。”
从高净值财富人群的购买力看，目前楼市改善力量并没有触顶的迹象。福布斯披露的调查数据显示，中国国内人均可投资资产3116万的高净值人群数量已经超过112万。虽然房地产在2015年跌出投资组合的前三名，但出于资金安全的考虑，在房地产领域的投资组合在猴年可能会出现回流的态势。
2015：城市间分化进一步加深
在仲量联行研究总监周志锋看来，2015年楼市的表现，恐怕是很多人年初未曾料到的，年初的市场低迷让开发商悲观谨慎，年度销售指标普遍制定较低。“第二季度之后市场爆发的能量让人震惊，尤其是以深圳、上海为代表的一线城市，在成交量的带动下，房价涨势令人咋舌。”周志锋说。
据中指研究院公布的最新数据，2015年全国百个城市房价前5个月仍然在下滑，但价格下滑的趋势在5月份出现了变化。百城房价环比5月止跌，同比8月止跌。
上半年价格下滑，年底房价却大幅上涨，其反差之大完全出乎意料。
中指院数据披露，2015年前11个月百个城市住宅价格指数累计上涨了3.39%，其中一线城市累计上涨15.1%。
哪里的房子卖得好？“一线城市。”周志锋表示，2015年主要是四个一线城市及重点二线城市的房价在快速上扬。
据中指院数据，2015年全国涨幅前两位的是深圳、上海，这两个城市大户型房产套均总价分别上涨了31.8%和21.7%，中等户型套均价格分别上涨23.2%和24.7%。即无论是大户型还是中等户型，深圳和上海均位居全国涨幅的前两位，而总价在1000万以上的高价楼盘，成交价格更是翻了一倍，在各价格段中涨幅最大。
虽然楼市在时间段上呈现的是先抑后扬，然而城市间的分化却进一步被加剧。高力国际研究部董事谢靖宇表示，一线与三四线楼市的差距在2015年被进一步拉大，出现了深度分化和不同的走势。谢靖宇表示，在一线城市房地产上扬中却不能忽视另一个重要的现象：三四线城市的库存问题。
与一线及部分热点二线楼市成交火爆、房价地价上涨的火热行情相比，三四线城市的房地产市场仍在寒冬中。
据仲量联行监测的20个重点城市数据，2015年1—11月商品住宅成交面积同比大幅上涨28.5%。从价格来看，国家统计局监测的70个城市数据显示，10月份27个城市新建商品住宅价格出现环比上涨，可是仍然有多达33个城市的商品房价格，出现了环比下跌。
“库存问题让2015年的房地产市场呈现出分化越来越明显的‘冰火两重天’。”周志锋表示，即便有限购取消、降准、降息等利好政策，三四线城市依然面临巨大的楼市库存压力。
2016：一线楼市仍向好 三四线应谨慎
2016年楼市会怎么走？在2015年一线城市房价大涨，三四线楼市低迷依旧的形势下，各方出现了完全相左的意见，有人看空有人谨慎看多。而有钱且任性的“金主”—保险投资机构，更是在资本市场闹出大动静。
2015年末，宝能系与万科股权之争闹得沸沸扬扬。为何资本市场对地产股疯狂追逐？金融机构究竟是对房企举牌，还是通过龙头房企，间接对房地产举牌？
对此，戴德梁行伍惠敏认为，这是因为资本市场对龙头房企的成长性，抱有强烈的向好预期。而对以万科为代表的房企疯狂追逐的背后，其实是金融投资机构对楼市的看多。“如果对楼市看空，保险资金和像宝能系这样的企业，是不会向万科、远洋这些房企举牌的。这从另一个侧面反映出，在经济并不好的情况下，金融机构看好未来的楼市。”
野蛮人冲到房企家门口，要的是比每年约2%—3%成本价更高的收益。而作为楼市产品供应者房企的收益，则与市场上作为需求方的购房者和投资人的需求息息相关。
对于财富人群，他们的投资理财地图和关注领域，正在悄悄发生变化。福布斯调研部副总监史国伟指出，房地产作为高净值财富人群投资产品的属性，已经跌出了前三位。“前三位最受欢迎的投资领域分别是基金、股票、银行理财产品，房地产只占到了36.7%的比例。”
据近日由福布斯中文杂志发布的《中国高净值阶层财富白皮书》，到2015年年底中国私人可投资资产总额可达114.5万亿，其中归属于中国高净值阶层的约为34.9万亿，约占总额的30.5%。中国的高净值人群首次突破了百万大关，达到112万人，而这部分人群的人均可投资资产约3116万元。
虽然房地产跌出了高净值财富人群投资领域的前三位，但楼市需求并非没有机会。
据福布斯的数据，2015年财富人群对房产的投资比例占到财富总额的16.4%，较2014年15.6%的比例上升了近一个百分点。
“当市场下跌时，高净值人群会卖掉风险较高的资产，把资产放在更安全的领域里。2015年的股灾，是否会对财富人群的投资行为产生影响，现在还不能用量化的数据来说明。但股灾的确让这部分人群对资产安全性的需求变得更大，并可能会使这部分人群进而加大在房地产领域资产配置的金额。”史国伟表示。
伍惠敏认为，财富人群对资产保值增值的需求很大，受此影响未来几年一线城市的房价仍然会继续上扬，因此这些城市仍然具有非常强的可投资性。“一些二线核心城市的成长性也很好，可以进入。但三四线城市是否会走出低迷状态，仍然需要观察。”
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