一. 商业地产去库存压力增大

　　2016年4月15日，国家统计局公布2016年1-3年国家房地产开发投资完成情况，全国房地产整体销售、投资数据回暖明显，去化方面住宅市场表现明显好于商业物业市场（如下图1、2）。2016年1-3月份，全国商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%，增速较1-2月份提高4.9个百分点。其中住宅销售面积增长35.6%，办公楼销售面积增长34.4%，商业营业用房销售面积增长8.5%。商品房销售额18524亿元，增长54.1%，增速提高10.5个百分点。其中住宅销售额增长60.3%，办公楼销售额增长69.4%，商业营业用房销售额增长8.2%。

数据来源：中国国家统计局

　　商业地产市场销售放缓，与其供应量及供应结构有关，目前我国商业地产供应有如下特点：

　　1商业地产供销比失衡，整体供应量过剩

　　近十多年来，我国商业地产的投资开发增速显著快于住宅开发投资增速。与此同时，我国各类型物业在土地出让和销售环节的业态占比背离，年度商业用地占到房地产用地出让总量30%左右，而每年度商品房销售中，商业地产的销售占比仅在10%左右。这直接导致了商业地产每年度供应量远大于需求，待销售库存逐年累积，成为房地产去库存的重点与难点（详见图3）。

图3：2004-2015年，我国房地产可售库存情况

数据来源：Wind，睿信致成整理

　　2商业物业供给存在结构性失衡，导致商业物业空置率失衡

　　在商业物业整体过剩的情况下，商业物业空置率还存在结构性、区域性的失衡。根据仲量联行数据显示，2015年全国30个大中城市约有 1300 万平米商业项目入市。预计2016 年将有1800 万平左右的商业物业开业，同比增长 38.5%。2015年，一线城市的商业空置体量达342.9万平方米，平均空置率达7%；二线城市商业空置体量1918.8万平方米，平均空置率高达21%；三线城市最为严重，商业空置体量1089.2万平方米，平均空置率高达28%。商业物业空置率与住宅市场空置率一样，呈现出由一二线城市向三四线城市递增的特点（如图4）。

图4：2014年-2016年，我国一二线城市商业物业空置率情况

数据来源：Wind，睿信致成整理

　　商业地产快速开发的同时，存在大量商业物业盲目开发问题，导致我国商业地产出现“有效供给相对不足，无效供给严重过剩”现象。商业地产供给在结构上的失衡，一方面导致大量商业物业资产空置浪费，另一方面导致市场消费需求得不到满足，出现“海淘”等消费形式大量出现，不利于商业整体发展。根据RET睿意德中国商业地产研究中心数据，目前全国42个重点城市699家购物中心，中端和中低端购物中心空置率均超过15%，居高不下。与之相对的是目前我国各类型商业物业总体量中中端物业类型占比明显较高，出现供应过剩；中低端则面临淘汰，难以迎合需求；而中高端物业空置率相对较低，仍处于正向扩张中。

　　二.未来商业地产发展机遇

　　1房地产营改增短期内利好商业地产去库存

　　国务院总理李克强3月18日主持召开国务院常务会议，部署全面推开营改增试点， 3月24日，财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（即财税【2016】36 号文），文中公布了尚未营改增的行业适用的增值税税率和政策，该文件自 2016 年5月1日起生效。 此次营改增，涉及商业地产包括“房地产营改增税率确定为11%”

　　“2016 年 5 月 1 日之后购入的不动产，可以申报抵扣不动产相关进项税额。可抵进项按60%和 40%的比例分摊在不动产购入后两年内进行抵扣”。将不动产纳入抵扣范围，将鼓励企业投资、购入并持有商业地产，对商业地产企业来说，也便于将税负传递给下家，短期内利好商业地产去库存。

　　2供给侧结构性改革

　　2016年1月，习近平在中共中央政治局集体学习时指出，推进结构性改革特别是供给侧结构性改革是“十三五”的发展战略重点之一。对于库存高企的商业地产企业而言，应积极把握好“供给侧”改革带来的机遇，深刻理解消费者需求特征与消费行为的转变，提供个性化、多元化的商业运营服务，提升商业物业运营管理能力与运营品质，加快商业物业库存去化。

　　3互联网+对商业地产模式颠覆与创新

　　2015年政府工作报告首次提出“互联网+”概念，随着互联网+大潮的高涨，受电商平台的猛烈冲击，传统商业地产发展似乎遇到瓶颈，销售额、客流量出现振荡式下滑，因此拥抱互联网，利用互联网进行商业模式的颠覆与创新，提升成为商业地产突破重围转型之路，也是未来大势所趋。

　　4大众创业万众创新：以租代售去库存请输入标题

　　2015年两会，李克强总理在政府工作报告中指出要把“大众创业、万众创新”打造成推动中国经济继续前行的“双引擎”之一。借着政府鼓励“大众创业，万众创新”的时代潮流，共享经济的兴起，创客空间、创业平台的出现，为商业地产去库存提供了另一种路径。WeWork（联合办公租赁空间运营商）便是万科前副总裁毛大庆的创业方向。在“毛大庆们”看来，做“二房东”，“以租代售”就是瞄准如何释放空间资产价值，盘活存量商业。

　　三.标杆商业地产企业经营策略

　　在当前经济“新常态”下，多年野蛮生长，已让商业地产行业由蓝海变为红海，未来发展风险与机遇并存，在“不创新，就得死”的生存压力下，商业地产企业不断自我革新，谋求转型，探索未来突破之路。

　　1跨界，实现商业地产+

　　随着个性化消费时代来临众多商业地产企业积极进行商业物业的转型升级，由传统商业物业的开发运营向商业综合运营服务商转型，探索商业领域的跨界与创新，尝试商业+文化+科技+健康+旅游等，提升商业的经营品质，强化商业物业的体验。

表1：商业地产标杆企业“商业+”情况

　　2商业地产“互联网+”的全面革新

　　商业地产的互联网+不应该仅仅是商业物业的硬件与互联网网络软件技术简单的“物理”性相加，更应该是互联网思维对商业物业甚至是商业地产行业整体商业模式的全面革新再造。实现商业地产互联网+全面革新的具体方式：

表2：商业地产标杆企业的“互联网+”动作与规划

　　3并购整合将成为商业地产企业开疆扩土的重要策略

　　目前，商业地产行业两级分化趋势加剧。在行业整体性出现销售与利润下降的同时，具有专业运营能力与资金优势的大型商业地产企业、基金可以抓住机遇顺势发展壮大，并伺机收购，扩大并巩固疆土。2014年，睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬曾预言“未来五年内一定会进入商业地产的存量重整时代”，未来行业洗牌、并购整合将大面积发生。通过并购整合实现商业地产业务版图快速扩张也将成为商业地产企业重要的战略发展策略之一。

　　4大资管将成为商业地产主流模式

　　作为泛金融类产品，商业地产的“投融管退”四个环节构成一个完整闭环，而每一环都少不了资本的介入，传统商业运作模式包括完全出售、混和持有、完全持有（现金流滚资产）多是资本在商业地产企业内部循环，而这一模式成立的基础在于，销售型物业的溢价极高。当行业利润率下降，资本成本上升时，借款模式就不再匹配商业地产的运作需求。这种情况下，“以商业物业资产管理方与投资方分离”为核心特征的大资管时代呼之欲出。

　　商业地产大资管实际上是对商业地产金融属性的再强化。它的出现一方面是由于商业地产企业转型发展的需要，另一方面是由于商业地产去化困难导致开发商和运营商被迫演变为商业地产“资产管理公司”。商业地产“大资管”将向更加偏金融领域的泛资产管理回归，商业运营管理作为商业地产“大资管”的配角地位将获得行业的共识。而目前大型商业地产企业正在积极进行大资管模式的尝试与创新。如万科成立自有资本平台——万丈资本，对市场上的商业地产存量资产进行收购、改造、功能提升，并进行资本运作。

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