“最早开发商只给便宜3个点，后来同区域有新的楼盘要卖，直接搞活动变成便宜5个点。”前不久在通州购得一套限竞房的市民陈先生算了算，各种折扣算下来，每平方米单价5.1万元的房子实际到手则已降到了4.9万元。这样的优惠在近些年北京新房交易中实属罕见。

  开发商降价促销，带热了今年北京新房市场。北京市统计局昨天公布的最新数据显示，1至8月份，北京商品房销售面积534.0万平方米，增长50.8%；其中住宅销售面积456.7万平方米，增长71.5%。成交量大增，通常会带来楼市价格的攀升，但众多购房者发现，“量价齐升”的行情今年并未在京城楼市上演，这背后到底有何玄机？

  以价换量 新盘加紧促销

  年初以来，北京多处限竞房的优惠销售，吸引不少观望徘徊的刚需购房者出手。来自诸葛找房的数据显示，2019年第35周，北京市新建商品住宅成交套数为1818套，环比上涨93.2%，与第34周相比，成交量增长近一倍；贝壳研究院也披露，北京9月上半月新房销售套数较8月上半月增加16.5%。

  按照以往逻辑，“量增”之后“价涨”就紧跟而来。不过，今年新房市场成交量如此大幅增长，并没有带来价格的过快过高上涨，市场依然维持稳定。国家统计局昨天公布的70大中城市房价监测数据显示，8月，北京新房价格指数环比增长0.5%，这一幅度在全国70城里排位并不靠前，而且相比上个月0.6%的环比增幅还有所收窄。而占到每年住宅交易八成以上的二手房市场，则是出现了价格下降，环比上个月下降0.4%。

  业内分析，从供应上看，价格更便宜的限竞房、共有产权房密集供应和成交，抑制了房价上涨。目前北京已入市60个限竞房项目，近1.9万套完成了网签，平均网签价为48757元/平方米。从单月网签数据看，在新房成交高涨的6月、7月，恰好也是限竞房签约的高位，每月达到3000套水平。与此同时，全市限竞房库存量较多，也逼迫开发商纷纷推出购房优惠。同时，信贷等严格的调控政策作用明显，促使市场回归理性。贝壳研究院首席市场分析师许小乐披露，1月到8月房地产开发企业资金来源同比增速再下降，市场不具备持续向上的动力，信贷环境依然紧张，银行房贷业务也被严格管控。

  调控从严 价格很难跟涨

  放眼全国，楼市行情大体趋同。上个月，很多购房人都被恒大各种“打折广告”所吸引，甚至有媒体称其“打响了全国促销降价的第一枪”。实际上，恒大等开发商的打折传统已有多年，每每都赶在拼销量之时。

  从前一天国家统计局公布的商品房销售数据来看，1月到8月，全国商品房销售面积同比下降0.6%，降幅缩小0.7个百分点。单月来看，8月全国商品房销售面积环比增长0.5%，同比增加4.7%，销售的增长主要来源于西部和东北部地区。“但市场略微好转并不意味着市场开始回暖，当前市场预期仍低迷，开发企业为了回收资金，会选择以价换量，降价促销现象将增多。”许小乐说。

  价格表现也直接印证了这一点。昨天公布的最新数据中，8月70大中城市均价环比下跌的城市由7月的3个增至10个，60城均价同比增幅回落。

  “持续出台的政策叠加各种资金收紧，让开发商压力不小。”中原地产首席分析师张大伟向记者披露了一组统计数字：今年1月到8月，全国出台各类房地产调控政策高达367次，相比去年1月到8月的315次上涨了17%，累计次数刷新了房地产调控纪录。

  这直接传递了一个信号：不仅上半年所谓的楼市“小阳春”已经过去，而且传统销售旺季“金九银十”也注定成色不足。

  下半年市场延续低温态势

  新房销售低迷，二手房市场也延续降温态势。贝壳研究院监测的二手房数据也显示，14个重点城市8月份的成交总量环比减少4.1%，有10城成交量环比下滑，其中杭州和重庆成交量下降幅度较大。“在成交持续低迷下，价格表现开始走弱。”许小乐说，一二线城市二手房均价走弱明显，均价环比下跌城市个数不断增加，其中北京、天津、济南和郑州等城均价跌幅扩大。

  业界分析，由于购房者观望情绪重，年底市场将继续保持弱势。链家披露的内部数据显示，8月新增客源及带看量均有小幅增加，但多以观望为主，不急于成交。在二手房库存持续增长的背景下，房价仍存在一定下跌压力。

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