上海易居房地产研究院近日发布的《2019年三季度50城租金收益率研究报告》显示，三季度50城租金收益率为2.4%，环比增长0.2%，同比下降7%。三季度50城租金由跌转涨，环比上涨1%；租金收益率为2018年二季度后首次由降转增。

  从50个典型城市租金收益率情况来看，韶关、乌鲁木齐、锦州、湛江和西宁等弱二线城市和三线城市租金收益率较高。另外，从50个典型城市租金收益率环比涨跌幅情况来看，广州涨幅最大，为11%；南京、杭州、武汉和贵阳等热点二线城市租金收益率环比跌幅最大。

  随着政策的收紧，三季度房地产市场结束了上半年的火热状态。市场回归理性，租金重新上涨，租金收益率开始企稳。易居房地产研究院预计未来几个月房地产市场仍将继续降温，租金收益率有望保持稳定。

  50个典型城市租金收益率同比下降7%

  报告显示，2019年三季度50个典型城市租金收益率为2.4%，环比增长0.2%，同比下降7%。三季度50城租金由跌转涨，环比上涨1%，租金收益率为2018年二季度后首次由降转增。

  易居研究院分析认为，租金收益率同比下降是因为三季度房价同比上涨4%，而租金同比下跌3%，租金上涨速度远小于房价上涨速度。三季度50城租金结束了连续两个季度的下跌且租金收益率企稳，表明租房市场状况有所好转。

  从历史情况来看，2017年三季度至今，租金收益率持续震荡下降，但下降幅度相比2016年二季度至2017年三季度已经大幅减缓。报告认为，2017年三季度前房价大幅上涨，租金收益率快速降低，而2017年三季度后房价涨幅开始震荡收窄。2018年经济增速下滑，实体经济低迷导致租房需求减小，而同时楼市持续繁荣，部分城市租赁住房供应量较大，但收入没有增加，导致供大于求，租金下跌。

  一线城市和三线城市租金收益率均有所增长

  2019年三季度，4个一线城市的平均租金收益率为1.7%，环比增长1%，同比下降4%，环比由降转增而同比降幅扩大；31个二线城市平均租金收益率为2.3%，环比下降1%，同比下降6%，环比与同比降幅均收窄；15个三线城市租金收益率为2.5%，环比增长3%，同比下降8%，环比由降转增，同比降幅收窄。

  具体城市看，北上广深4个城市的租金收益率分别为1.7%、1.8%、1.8%和1.5%，环比增幅分别为-2%、-2%、11%和-3%。其中，广州租金收益率增长是因为租金上涨较明显同时房价保持不变；其他3个城市租金收益率下跌主要原因均是房价涨幅超过租金涨幅。

  4城租金收益率的同比涨幅分别为-7%、0%、-5%和-3%。2018年4季度以来，北京租金收益率基本保持平稳；上海小幅上升；深圳逐步下降；广州快速下降，出现了较明显的内部分化。比较重要的一个原因是北京与上海房地产市场较早调控、降温，而深圳和广州楼市则仍有相对较强的表现。随着2019年三季度广州楼市的降温，其租金收益率开始上升。

  热点二线城市租金收益率环比跌幅最大

  三季度50个典型城市租金收益率排名靠前的城市分别为韶关（3.8%）、乌鲁木齐（3.6%）、锦州（3.4%）、湛江（3.2%）和西宁（3.2%），主要是弱二线城市和三线城市，近几年房价整体涨幅不大，租金稳步上涨，租金上涨幅度与房价上涨幅度相近，因此租金收益率较高。

  租金收益率最低的城市分别为厦门（1.2%）、深圳（1.5%）、青岛（1.5%）、福州（1.5%）和三亚（1.5%），这些城市的房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。值得一提的是厦门，本轮以来房价涨幅巨大，积累了一定的泡沫，租金涨幅远小于房价涨幅，因此租金收益率从2016年二季度来一直维持在50个典型城市中最低水平。

  三季度50个典型城市租金收益率环比涨幅较大的城市分别为广州（11%）、锦州（9%）、洛阳（9%）、韶关（9%）和湛江（6%）。这几个城市的租金均环比涨幅较大，而房价环比下跌或持平，因此导致了租金收益率的上升。其中，环比涨幅为正的城市为22城，5个城市持平，23城涨幅为负。整体看，租金收益率上升的城市略少于租金收益率下降的城市，相比二季度有所好转。

  从环比跌幅数据看，南京（-7%）、杭州（-7%）、武汉（-6%）和贵阳（-6%）等城市租金收益率环比跌幅最大。值得注意的是，该类城市均为热点二线城市，且三季度均为租金下跌明显但房价继续上涨的城市，这和其上半年房地产市场过热从而挤压居民真实消费能力有一定关系。

  三季度50个典型城市租金收益率同比涨幅较大的5个城市分别为锦州（9%）、石家庄（6%）、重庆（6%）、济南（4%）和宜昌（3%）。同比跌幅最大的5个城市为哈尔滨（-20%）、唐山（-20%）、烟台（-19%）、三亚（-19%）和赣州（-18%）。

  附注：50个典型城市

  北京、上海、广州、深圳、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、唐山、锦州、牡丹江、无锡、温州、蚌埠、赣州、烟台、洛阳、宜昌、湛江、韶关、桂林、三亚、大理。

  其中，一线城市4个、二线城市31个、三线城市15个。

  报告来源：上海易居房地产研究院

  执笔人：王若辰

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