沪深两市上市公司2019年三季报披露已收官。iFinD统计数据显示，按照申银万国行业分类，A股131家上市房企营业收入总计接近1.5万亿元，同比上涨20%；归属于母公司股东的净利润合计1379亿元，同比增长13%，即平均每家上市公司约赚10.5亿元，平均每家比去年多赚1.2亿元。

  值得一提的是，《证券日报》记者根据iFinD统计数据发现，A股131家上市房企中，在归属于母公司股东的净利润方面，58家同比下滑，占比约为44%；25家亏损，占比为20%。总体来看，随着销售规模的增长，房企的净利润总体呈上涨趋势。

  “净利润同比增长速度比营收低了7个百分点，延续了近几年营收和利润增长不同步，且率差越来越大的趋势。”兰德咨询总裁宋延庆在接受《证券日报》记者采访时表示，超过四成房企增收不增利，进一步验证了我们的一个判断，即业绩分化。从表面上来看，这是规模分化，而最终体现必定是利润分化，而利润分化意味着保障企业持续发展的“给油量”动力分化。

  具体来看，以营收绝对值计，绿地控股、万科、保利地产位列A股房企前三。若将在港上市的内房股业绩纳入统计，按照克而瑞地产研究和有关机构的报告，今年前三季度房企销售业绩前三依次为碧桂园、万科和中国恒大。

  以归属于母公司股东的净利润计算，今年前三季度，A股房地产板块净利润最高者为万科，达182亿元，同比上涨30%。万科、保利和绿地这3家房企归属于母公司股东的净利润均超过100亿元。

  “整体看，除了少数资金成本占优势的企业，2019年房地产行业进入秋天的趋势非常明显。与2018年数据相比，2019年三季度报的龙头房企涨幅明显放缓，绿地、万科、保利的营收涨幅均在20%左右。”中原地产首席分析师张大伟接受《证券日报》记者采访时表示，“分化”是2019年三季度报的主要特点，虽然规模依然上涨，但大部分企业的利润率都有所下调。

  回望近几年房地产板块表现，2016年行业销售回款大好、但补库存力度较弱；2017年，行业销售依旧创新高，但受限签、按揭贷放款周期拉长等各种因素限制，销售回款下滑；2018年，多数房企都注重现金流指标，因此有些企业销售回款率提升明显。2019年，融资渠道受阻，多数房企用遍了融资工具，仍难以得到大量低成本融资，因此有些房企出现了几个月没有拿地的情况，土地储备的不足，将对今年下半年和明年上半年销售情况造成影响，甚至某些房企在某些城市会出现断货现象。

  实际上，现在的市场已出现降温迹象。前三季度房企销售表现数据显示，设定了年内销售目标的房企中，今年仅有37%的房企目标完成率达到75%以上，去年该比例为59%；今年40%房企目标完成率处于65%-75%区间，去年为36%，大致持平；今年23%房企目标完成率未达到65%，去年仅为5%。

  鉴于销售目标完成度不高，10月份以来，不少房企开始降价促销抢收业绩，而且力度不小。

  对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，受市场降温影响，当前企业面临利润下滑压力，在降价促销的情况下，房企要注意对利润的把控，以免项目结转时影响当年的财务报表。

  宋延庆向《证券日报》记者表示，过去市场基本不愁卖，即使暂时滞销，转暖后也能清盘，但现在则出现“顺销、艰难和很难卖出去的产品各占三分之一”，其增长动力也从“60%靠市场，40%靠能力”转变至“30%靠市场，70%靠能力”了。鉴于此，他进一步建议，房企要做好新旧动能转换，从高周转和竞逐规模转向高质量、可持续发展，通过品牌赋能、产品赋能、服务赋能扭转利润下滑的趋势。

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