“随着现在到2020年一季度中资美元债到期规模的提升，预计未来几个月中资美元债的发行规模将明显提高”，天风证券曾在其2019年11月份的研报中如此表述。

  一语中的，自2019年11月份，房企开始频频发行美元债，这一现象一直延续到2020年。据《投资壹线》统计，自2020年以来，共有19家房企发布美元债发行计划，包括碧桂园（02007.HK）、融创中国（01918.HK）、龙湖集团（00960.HK）等龙头房企，也有禹洲地产（01628.HK）、中骏集团（01966.HK）等中小型房企，涉及金额共计82.92亿美元。

  对此现象，中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，房地产行业资金仍然紧张，受海外负利率环境影响，近期美元融资成本明显降低。诸葛找房分析师姜国君则指出部分房企面临旧债到期这一事实。

  房企开年忙融资

  1月14日，弘阳地产（01996.HK）发布公告称，待若干条件达成后，将发行于2023年到期的金额为3亿美元、年利率为9.70%的优先票据。

  同一天宣布发行美元债的还有华南城（01668.HK）和华夏幸福（600340.SH）。1月14日，华南城公告称拟增加发行2亿美元年利率为11.5%的优先票据，华夏幸福则发行两笔合计12亿美元的票据，年利率最高为8.05%。此外，1月14日，合景泰富（01813.HK）有一笔美元优先票据上市，金额为3亿美元，于2027年到期，年利率为7.4%。

  上文所述仍只是部分案例。据《投资壹线》统计，2020年1月7日至14日，包括碧桂园、融创中国及龙湖集团等大型房企在内的19家房企均选择在2020年开年发行美元债，涉及金额82.92亿美元。而天风证券研报显示，2019年1-4月中资房地产美元债平均月发行量为96.9亿美元。

  整体来看，上述房企此次发行美元债的期限都较长，且年利率大多在5%-8%之间，较2019年末动辄10%以上的年利率水平有所下降。例如碧桂园发行的2笔美元债年利率分别为5.125%和5.625%；龙光地产（03380.HK）、远洋集团的发债利率分别为5.75%和4.75%。

  龙湖集团的发债利率尤其低，其所发行的一笔于2027年到期的2.5亿美元海外债，年利率仅为3.375%，其另有一笔2032年到期的4亿美元债，年利率为3.85%。当然，也有个别年利率较高的，最高的明发集团（00846.HK）发债利率甚至达到15%。

  对于房企集中发行美元债的现象，财经评论员严跃进对《投资壹线》表示，国内融资成本若没有下降，房企就会选择以类似美元债的方式进行融资。“如果对于汇率政策的走向有较好把握，那么可以借汇率波动实现较好的发展，这客观上也有助于部分房企的融资”，严跃进补充说道。

  58安居客房产研究院分院院长张波则对《投资壹线》表示，境外发行美元债相比国内在流程上更为简单，具体操作上会选择中介机构来执行，根据发行方式不同流程上会存在一定差异，但后续都需要做相应的备案登记。

  此外，姜国君认为房企发行美元债行为与美元债成本相对要低有关。《投资壹线》注意到此次房企发债利率普遍在5%-8%之间，仅个别房企发债利率超10%，平均值为7.21%，而据中国指数研究院统计，2019年1-11月海外债券融资成本为8.33%。

  偿债高峰临近

  姜国君同时还指出，房企在年末岁初往往是比较缺钱的时候，有的房企面临旧债到期，而即便负债较低的房企也需要扩充资金以应对春节后的经营部署。

  近期彭博社公开的数据显示，中国房企约44%的高收益美元债将在未来12个月内到期，2020年3月是偿债高峰期。其中2020年海外债务到期超过10亿美元的有7家房企，中国恒大（03333.HK）和融创中国、绿地控股（600606.SH）等企业到期海外债务规模较大。

  克而瑞统计数据也指出，中资房企2020年的偿债高峰期分别是2020年3月、2020年7月和2020年8月，偿债总额分别为727.5亿元、721.1亿元和819.2亿元。

  需要指出的是，对于房企而言，到期海外债只是其中一项，2020年还需要应付到期信用债和ABS融资。据媒体报道，2020年房企海外债务、信用债和ABS融资合计到期规模达到6422亿元，在当前房地产融资环境和市场环境下，房企面临着较大的偿债压力。

  事实上，从上述房企发债情况来看，大多数房企都在公告中明确表明资金用途将用于现有债务再融资，也就是“借新还旧”。

  以禹洲地产和碧桂园为例，本次发行美元债，所筹资金即是主要用于一年内到期的现有中长期境外债务的再融资。

  此外，中骏集团、正荣地产（06158.HK）、合景泰富（01813.HK）、龙光地产（03380.HK）、建业地产、融创中国、旭辉控股（00884.HK）及远洋集团也均表示募资所得款将用于偿还公司现有债务。

  张波认为，政策上对于房企海外发债限制较严，明确限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，但从现实情况来看，房企海外发债正是用于减轻短期偿债压力。

  严跃进认为，美元债预计后续会有继续升温的可能。“美元债的发行节奏还是会加快，这也客观上使得房企的融资规模有所上升”。

  此外，需要指出的是，房企热衷海外债也侧面反映出国内融资环境的严峻。2019年5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，明确要求商业银行、保险、信托、金融租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

  此后，同年7、8月份相关部门连续对信托和银行等机构进行整治约谈，同时对开发贷、境外债等多种融资方式进一步限制。融创中国董事长孙宏斌甚至在2019年中期业绩会上用“史无前例”来形容当时的房企融资环境。

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