“深圳公开宅地市场几乎快没有开发商的空间了。”3月9日，聊起近期的工作，一位国内10强房企深圳公司投拓（房企项目前期拿地）人士颇为无奈地向时代周报记者表示。

  无奈背后是深圳公开宅地市场在一周前发生的变化。

  3月3日，两度延期的深圳宅地土拍拉开帷幕。与以往普通住宅捆绑配建人才住房不同，这是深圳首次推出独立可售型人才住房用地，4宗土地总土地面积8.8万平米，总规划建面39.3万平米。其中最受外界关注的是宝安尖岗山和龙华民治地块，前者紧挨泰禾的“地王”地块和越秀地块，后者位于龙华老城区。

  本场土拍共吸引了10多家开发商参与，但最终都颗粒无收。拥有国资背景的深圳人才安居集团成为当天最大的赢家，将三宗人才宅地收入囊中，总成交价34.86亿元，溢价率最高为45%。

  值得注意的是，此次拍卖采用“双限双竞”的竞拍方式，即限地价、限人才住房销售均价和最高销售单价，竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。

  上述投拓人士告诉时代周报记者，建可售人才房是未来的发展趋势。

  “我们也想试水，但最后，在竞人才住房面积阶段败给人才安居集团。”他表示：”对房企而言，移交政府的配建面积需要算在总地价里面，我们对项目有利润率考核，配建面积太多，我们的账算不过来，所以最终选择放弃。”

  可售人才住房用地推出背后，均带着深圳“二次房改”的政策印记。

  2018年8月，深圳市政府通过深圳政府正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（下称《意见》），也被称作“二次房改”，当中就有关于增加人才住房的供应要求。

  如今，伴随着二次房改的持续推进，深圳土拍市场格局也在重塑，留给深圳房企的考验将更加严峻。

  多主体供应体系建立

  从2018年6月至今，距离深圳正式提出“二次房改”已接近两年时间。

  3月7日，一位不愿具名的深圳房企高层对时代周报记者表示，“从2016年来，深圳就在尝试建立多主体供应体系，而《意见》的出台是深圳近几年的探索总结。”

  例如，2017年10月，深圳便正式发布《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出到2020年，基本形成供应主体多元、租赁关系稳定的住房租赁体系。

  2018年6月，《意见》征求稿发布，两个月后，《意见》正式落地。

  根据《意见》的设计，深圳商品房供应为主的格局将会得到重构。在深圳住房供应市场中，市场商品住房占住房供应总量的40%左右，人才住房占住房供应总量的20%左右；安居型商品房占住房供应总量的20%左右；公共租赁住房占住房供应总量的20%左右。

  《意见》提出，将优先安排人才房、安居房用地。并且，从2018年起，在新增居住用地中，确保人才房、安居房和公租房用地比例不低于 60%，新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

  作为目标，深圳市将在2035年前新增建设筹集170万套住房，其中，市场商品住房70万套，占40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房共100万套，占60%左右。

  此举意味着深圳住房市场供应将从市场为主，变为保障为主。

  一年之后，深圳住房体制加速落地，严格控制用于出售的公共住房价格成为重点。

  2019年4月29日，深圳市住房和建设局、深圳市司法局都在各自官网发布的三份文件中表示，安居型商品房的租金、售价为届时同区域同类型市场商品住房租金、售价的50%左右；人才住房的租金、售价为届时同区域同类型市场商品住房租金、售价的60%左右。

  深圳人才安居集团“闯入”

  随着“二次房改”的落实推进，深圳人才安居集团开始活跃于公开土地市场，并和房企共同竞争人才用地。

  根据官网信息，深圳市人才安居集团有限公司于2016年6月30日注册成立，是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司，对标新加坡建屋发展局。

  2017年年底，深圳人才安居集团以10.1亿元以及竞配建1.08万平方米人才房的报价，拿下深圳首宗全年期“只租不售”的住宅用地。随之而来的2018年成为安居集团拿地高峰期，在10宗居住用地出让，人才安居集团获得了6宗。

  除此之外，2018年，人才安居集团以18.8433亿元拿下东莞塘厦一宗商住用地，剔除配建，折合楼面价为16511元/平方米，超过塘厦2007年拍出的地王（万科棠樾），创造塘厦地价新纪录。

  根据时代周报记者统计，自2017年11月以来，人才安居集团已在深圳已经拿下11宗土地，总共耗资近百亿，主要以只租不售的宅地以及人才住房用地为主。

  上述深圳房企投资部人士告诉时代周报记者，在深圳人才安居集团成立之初，深圳市政府就宣布注资1000亿，安居集团在拿地上资金充沛。

  根据官网资料，目前深圳人才安居集团有19300套人才住房可供分配，项目100个，拟筹集人才住房88722套。

  3月8日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者，深圳去年两次大规模拍地主要是以市场化的商品房为主，人才住房配建比例仅在20%-30%，距离二次房改提出的人才供应目标仍有距离，作为深圳人才房的龙头，安居集团压力不小。”

  他表示，这次一口气推出三宗可售人才住房用地，表明深圳市政府坚持增加人才用房供给的路线，今年整个深圳公共住房建设将会提速。

  除了在公开土地市场拿人才用地之外，安居集团还在市场上收购已经建成的项目，譬如，认购和租赁南山电力花园二期（智汇苑）的545套住宅。

  相比房地产企业，人才安居集团对盈利的要求并不高，这成为其在公开宅地市场最大的优势。

  “人才房本身就有保障的属性在里面，安居集团目前还是政府为主导，实行市场化运作，本身不是以盈利为目的，保持本微利即可。”李宇嘉表示。

  深圳房企考验加剧

  深圳土地供应结构的改变以及人才安居集团的“闯入”，使开发商在公开住宅土地市场面临的考验也在加剧。

  “根据二次房改，未来深圳商品住宅土地市场基本都要转向于建设人才住房。开发商通过公开市场获取土地的难度越来越大，土地价格也可能居高不下。”李宇嘉向时代周报记者表示，对房企而言，深圳的工业用地、旧改的空间还是挺大的。

  3月6日，花样年执行董事张惠明向时代周报表示，目前，其所在公司已经很少参与到深圳公开土地市场的竞拍中，主要原因在于项目盈利空间不断被压缩，其中，可售型人才房的净利润不足5%。

  “目前来看，很多房企的资金都挺紧张的，每一笔投资款都要花得谨慎，所以对纯粹的人才房，大多是不感冒的，因为盈利空间实在有限。”3月8日，一名房地产央企深圳区域投拓负责人告诉时代周报记者，“除非配有可售部分，开发商相对会考虑，开发商即使不赚钱，也有可能会拿下，主要还是为了打响品牌名气。”

  在公开住宅土地市场之外，更多房企将精力放在城市更新上。

  该负责人进一步表示，目前公司在深圳主要还是通过更多元化的渠道获取土地资源，包括参与城市更新、股权收并购；除此之外，公司也在考虑加大在环深区域的项目布局和拿地力度，承接深圳楼市的部分外溢需求。

  “大部分房企都是两条腿走路，城市更新和招拍挂并重。”周勇（化名）在一家上市房企负责旧改项目工作，3月7日，他告诉时代周报记者，深圳市场招拍挂限制条件越来越多，且竞争激烈，其所在公司将重心放在城市更新上。

  事实上，城市更新项目也面临着诸多挑战。

  周勇表示，目前深圳的旧改项目也比较难找，现在市面上可以看到的一些项目，基本都已经被其他房企抢占了，除此之外，虽然获取成本低，但前期投入很大，潜在风险太多拆迁成本对利润率的影响也较大。

  3月8日，深圳合一城市更新集团董事总经理罗宇告诉时代周报记者，“目前深圳旧改进入深水区，想要综合各方利益进行博弈已经非常困难了，最终还是要看政府能释放出什么政策利好。”

  同时，他指出，外来房企想要更好的参与城市更新，可以收购成熟项目或者参与前期工作。

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