现代快报讯（记者 张瑜）经房产中介成交的租赁合同要走网签；中介要在银行设立租金专用账户，进行租金托管；“高进低出”“长收短付”的机构要设租赁资金监管账户，要设立风险保证金……4月16日，现代快报记者从南京市住房保障和房产局获悉，为了保护租赁当事人的合法权益，规范住房租赁经营行为，南京市房屋租赁指导中心下发关于落实住房租赁机构租金托管制度的通知（以下简称“通知”），明确对在南京行政区域内从事住房租赁经营活动的企业、个体工商户(以下简称“住房租赁机构”）建立租金托管制度。

  租房要网签，倡导租赁机构与承租人按月或季度支付租金

  一段时间以来，南京等多地发生不少长租公寓等租赁机构“爆仓”事件，导致房东、房客遭受损失，引起相关部门重视。为此，南京不断加强对租赁机构的监管，去年12月起，根据《南京市房屋租赁合同网签备案办法（试行）》，开始实行租房网签备案制度。日前，南京市房屋租赁指导中心下发通知，要求落实住房租赁机构租金托管制度。

  现代快报记者看到，租赁机构租金托管主要针对本市行政区域内住房租赁机构以代理经租、转租方式开展住房租赁经营活动，其租金收付管理适用本通知。

  代理经租房屋是指住房租赁机构接受房屋权利人或者法律、法规规定的其他权利人委托，以企业自己的名义或者以受托人身份，按照委托合同的约定对外出租房屋用于居住的经营性活动。转租房屋是指住房租赁机构作为承租人，按照租赁合同的约定，以企业自己的名义，将租入房屋对外出租给次承租人用于居住的经营性活动。

  通知明确，经由住房租赁机构成交的住房租赁合同，应当通过市房屋租赁服务监管平台即时办理网签备案。网签备案应当使用南京市市场监管局与南京市住房保障和房产局推荐的租赁合同示范文本。倡导租赁机构与承租人按月或季度支付租金，依据网签备案的合同办理租金托管。

  租赁机构在银行设立租金账户，与银行签订托管协议

  现代快报记者看到，通知中明确，住房租赁机构应在商业银行设立唯一的租金专用账户，与银行签订租金托管协议，明确托管内容、方式及程序。住房租赁机构开设租金专用账户后，应及时告知公司注册地房产管理部门，专户信息应在南京网上房地产网站公布，并同时在经营场所、房源发布平台、租赁合同中明示专户信息。

  住房租赁机构可自愿缴存与注册资本、经营规模相匹配的风险保证金、保险公司保单、银行保函或提供相应价值的在南京地区的不动产作为执业风险担保，并作出违法失信后将接受约束和惩戒的公开承诺。住房租赁机构因经营不善，无法按托管协议约定的时间和方式向委托出租人支付租金以及无法按照租赁合同约定向承租人退回押金和预缴租金或停止开展住房租赁业务的，可向托管银行和房产管理部门申请解冻使用。

  住房租赁机构代理经租房屋的，应向承租人出示房屋权利人授权委托书及房屋权属证明。住房租赁机构转租房屋的，应当分别与产权人（出租人）、次承租人签订租赁合同，并向次承租人出示房屋权利人允许其转租该房屋的合同或书面证明。

  对于住房租赁机构代理经租和转租房屋的，租赁当事人可在合同中约定租金是否通过租金专用账户进行收付，租赁当事人约定不通过租金专用账户进行收付的，应当签署知悉放弃银行托管声明并自担风险的书面承诺。

  “高进低出”“长收短付”的租赁机构要设风险保证金

  记者看到，对于“高进低出”“长收短付”的机构也专门进行明确监管方式。通知指出，采用“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金的周期长于给付房屋权利人支付租金的周期）经营模式的住房租赁机构，应在房产管理部门指导下，将在银行设立的租金托管专户变更为租赁资金监管账户，设立经营规模相匹配的风险保证金，并将相关租金、押金和利用“租金贷”获得的资金均纳入监管账户。

  近年来，“租金贷”引发的租赁纠纷也不少。对此，通知中明确，由有资质的银行业金融机构为承租人提供个人住房租赁消费贷款业务的，住房租赁机构应当告知承租人退租能否退贷、贷款逾期失信等风险，不得隐瞒、欺骗、强制或以租金“分期付”、租金优惠等名义诱导承租人签订租赁消费贷款，利用承租人名义套取信贷资金。

  住房租赁机构通过房地产经纪机构促成与房屋权利人签订租赁合同的，应签订租赁居间合同并即时办理网签备案，向提供居间服务的房地产经纪机构支付佣金，不得向该机构从业人员个人支付中介费用。

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