在全国多地楼市成交逐渐恢复之际，北京一季度以来的新房及二手房市场也逐渐恢复了节奏：除了刚需聚集的普宅市场渐渐恢复元气，门槛较高的豪宅市场也出现了集中成交。究竟谁在疫情下买房，甚至买豪宅？宏观经济数据触底后的房地产市场又将走向何处？北京商报记者近日走访部分在疫情中有成交的购房者、营销总，试图通过复盘他们的买卖经历，还原真实的北京楼市现状。

  刚需客：新房首付太高转投二手

  ■买房理由：社保终于满五年

  刚需客王柯（化名）终于在2020年3月即将结束之际，买下了自己在北京的首套房：坐标东五环、十里堡，50平方米、总价310万元左右。这距离他1月初满足“北京个税或社保满五年”的购房条件，间隔了近两个月。

  王柯表示，原计划过完年回来就着手在北京买房，但是因为国内疫情蔓延、售楼处及中介线下带看暂停的原因，不得已将看房计划延迟到了3月。据了解，1月末，市房地产业协会、市房地产中介行业协会相继倡议“2月9日24时前，暂停经纪门店、售楼处等场所经营活动”。

  “年前本打算资质一符合就着手买房，没想到因为疫情耽搁到了3月。”王柯说道。

  王柯所购入的房子并非新房。按照他的话讲，这个位于十里堡区域的二手房，除了“略旧略小”，也满足了王珂这类刚需在北京有一个家的期待。

  从开始看房到最终出手，王柯用了不到半个月时间。而在买下十里堡这间房之前，王柯直言，自己首选是一个更大更新的郊区新房。

  “开始我对大兴瀛海的一套两居室很感兴趣，70平方米、总价360万元左右，户型也不错，但是因为是新房、又是限竞房，预售两年后才能交房，拿到房本后五年内不能上市交易，加上距离工作地略远，日常通勤不方便，还属于非普，多重因素下来，还是二手房！”

  王柯说，如果当时买新房，就相当于一直到2028年10月都不能出手。这对于三年有置换需求的他而言，不太能接受。

  抄底客：买房这事别拖了

  ■买房理由：二手房回暖+理财收益走低

  和赶在3月末“上车”的王珂类似，戴女士也在4月初新购入了北三环某小区的一居室。不同的是，戴女士已经在北京有一处房产。

  按照戴女士的话讲，在自己家边上给老人准备个小房子，一来方便接送小孩上学，二来也是没有其他更好的投资渠道。“现阶段银行存款利率在不断下降，买黄金大涨大跌受不了刺激，股市的爆雷公司越来越多，手里就这么点钱，还是觉得有个房子心里踏实。”

  “原本我们没这么着急，家里小孩才3岁，三年内还不用这房子，最初的计划是在小孩上学前一年解决就行，买到了再装修装修。”戴女士说，虽然不着急，但是需求还是存在的，所以也一直关注着。

  持币观望的戴女士决心进场，是在发现北京二手房成交节奏加快之后。

  “这次疫情发生后，我们发现流动性在加强，另外一方面钱存在银行里，货币基金收益率都跌破2了，也没啥意思，就开始有一搭没一搭地看着。但在看的过程中，连续两套觉得性价比较高、总价能够接受的房子都迅速地被卖掉了，甚至有一套刚在中介App上看到，约了第二天实地看房，临看之前被告知房子被卖了，所以一下子也就觉得，买房这事别拖了。”戴女士表示，眼见着此前相中的房源接连出售，自己一下子有了“紧迫感”，于是决心赶快出手。

  北京二手房市场的回温，在贝壳研究院的一季报中也有印证。据该研究院数据，3月北京二手房市场开始低位回升，成交量恢复至去年3月小阳春水平的44%。新增供需入市意愿强烈，3月客源端恢复程度已超疫情前的正常水平，房源端已恢复至去年12月水平的90%。

  “我是在4月10日买的房，这个房子本身房东着急卖，比周围市场价大概低了10%左右。”

  豪宅营销总：量一下子上来了

  ■卖房理由：客户主动咨询+渠道带看

  除了普宅的渐复元气，疫情之下的北京豪宅市场也有起色。来自合硕机构的数据显示，今年一季度，虽然长达两个月的疫情对楼市销量造成深重打击，但7万+高端住宅依然实现68.6亿元销售额，相比2018年同期大涨12%。

  北京豪宅中的“顶豪”项目——世茂西山龙胤，也在疫情之下迎来了一波销售小高峰。不管是带看还是成交，“量一下子上来了”。

  “春节前，我们项目每天的来访量是三四组，但在北京线下带看恢复过后，带看量相对去年同期有了150%-200%的增量，达到了每日10组左右。”据世茂西山龙胤项目营销负责人透露，2-3月西山龙胤成交了10余套，4月至中旬也大概成交了四五套。目前通过客户主动咨询以及渠道带客促进成交的案例还在增加。

  线下接待量增长、成交提升之外，西山龙胤的成交周期也有所缩短。据上述营销负责人介绍，在去年同期的基础之上，西山龙胤现阶段的成交周期缩短了接近50%的时间。“一般来说，我们项目的成交周期在1-2周之间，现在客户从看房到成交，周期缩短了近一半。”

  在这位深谙房地产销售规律的地产人看来，有几个触点使得高端群体近期的置业需求更加强烈。“首先是全球货币宽松，其次是国内一季度也在释放流动性，降准降息；第三个触点是一季度房企拍地火热，年后央企抢地、溢价率提升在40%-50%，这也让我们更加关注资产配置的客户有了更大的置业冲动。”

  “全球货币量化宽松以来，对于资金风险问题，我们的高端客群更加敏感，这时候他们普遍会做一些重资产配置，以此来规避资金贬值的风险。”上述营销负责人解释道。

  合硕机构首席分析师郭毅也指出，回顾北京楼市走过的历程，市场由熊转牛，总以高端住宅的热销为标志。“在这个现象背后，表现出财智精英人群对行业大势的前瞻洞悉和精准把控、对财富获取的强大能力，以及对资产配置的价值逻辑。”

  在上述西山龙胤项目营销负责人看来，疫情对于房地产项目而言，有冲击，也有机会。疫情之前，地产人是“等市场”，现如今，一些地产项目可以说在疫情中迎来了“窗口期”。

  “客户没买房，有两个原因，一是市场没有钱、客户资金很紧张；二是政策面不明朗。在‘房住不炒’的定调之下，客户觉得房价不会过快上涨。而现阶段，市场的流动性明显在增加，我们的高端客群客户开始转变心态，购房意愿明显增强。”

  对于接下来的市场，上述世茂西山龙胤项目营销负责人有着一个向好的预期。“‘金九银十’是传统楼市的销售旺季，对于豪宅而言，二季度末加上三季度，也就是6、7、8、9是最好的月份，示范区显示效果最好，预测今年销售旺季会因为疫情影响导致需求提前入市而有所提前。”

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