10月30日，合景悠活和世茂服务上市即破发，撕碎了物业股的上市“神话”。“最后的狂欢”或将落幕，等待物业股的会是什么？

  2020年，物管行业可谓风光无限，截至发稿，今年已有10家物企成功上市，还有9家物企站在港交所门口，等待临门一脚。

  近三个月股价跌去19.6%

  新上市物业股频频破发，并非没有先兆。事实上，近三个月来，物业股已现普跌态势，跌幅为0.6%到52.98%。

  从今年前10个月的走势看，物业股走势并不差。据乐居财经统计，从今年1月1日起，至11月2日，34家上市物企股价平均上涨28.89%，10家物企高于平均涨幅，24家物企低于平均涨幅。

  其中上涨最高的银城生活服务涨幅达到305.95%，远高于其他物企。而跌幅最多的是刚上市不久的第一服务，上市至今跌去42.08%。

  今年年初，物管行业以其轻资产、稳定性好的特点，受到资本的青睐，股价一路飘红。受此影响，港交所外的物企大排长龙。

  但是，资本的“变脸”就在瞬息。8月份开始，物业股股价出现大幅度回落，平均跌去19.6%。前七个月有多么风光，此时便有多么寂寥。

  仅碧桂园服务、卓越商企和和泓服务股价出现上涨，分别上涨0.21%、0.75%和45.32%。其余物企均出现不同程度的跌幅，其中下跌最多的是中奥到家，下跌52.98%。

  此次股价回落，并不让人意外。克而瑞表示，物业股近期下跌的原因，一方面是前期疫情期间，物业股热度被推至最高；另一方面，近期资金分散，物业股在中报过后，获利投资者转移。此外，叠加房企“三道红线”政策，市场对物业股后期稳定增量有所担心。 

  尽管物业股的回落早有端倪，但物企上市热情并未减退。今年下半年后，仍有10家物企递表准备上市，星盛商管和宋都服务更是“二战”港交所。

  发源于浙江省的宋都服务，在管建筑面积约640万平方米。而发源于大湾区的星盛商管，总合约建筑面积仅299万平方米。据统计，已上市物企平均在管面积约9800万平方米。二度递表，两家物企也无法摆脱规模的桎梏。

  虚高的估值

  随着物管风口的来临，物业股的市盈率也乘风吹起泡沫。除去招商积余（表中为2019年1月2日市盈率，故不算入上市首日市盈率），33家物企上市首日平均市盈率约为36倍。

  今年上市十家物企：金融街物业、世茂服务、烨星集团、弘阳服务、第一服务、合景悠活、正荣服务、卓越商企、兴业物联、建业新生活，上市首日平均市盈率约39倍，其中世茂服务市盈率更是高达到67倍。

  10月30日，世茂服务正式在香港联合交易所主板挂牌上市，总市值位列上市物业股的第三位。截至10月30日收盘，世茂服务勉强保住发行价16.6港元。

  同日上市的合景悠活就没有这么幸运，当日收盘股价下跌22.94%。合景悠活上市后，总市值约95亿元，排在上市物企第十一位。上市当天市盈率为59倍，如今市盈率已经跌至53倍。

  稳坐在管面积头把交椅的碧桂园服务，在管面积已经超过3亿平方米。上市首日市盈率约为29倍，如今市盈率约为70倍，是上市当天的两倍多。一月份至今，碧桂园服务的股价上涨79.62%，八月份股价达到顶点55.50港元，但仍没有抵挡住近三个月的股市动荡。截至11月2日，收盘价为46.85港元。

  风云突变的2020年，银城生活服务可谓是大赢家。截至11月2日，股价上涨305.95%。据悉，2020年上半年银城生活收益达到4.16亿元，较去年同期2.99亿元增加约39.1%。毛利约为8150万元，较去年同期增加约56.1%。毛利率为约19.5%，同比上升约2.1%。

  头部物企有“大鱼吃小鱼”的实力，中部物企有其差异化竞争的优势，而小型物企亦有其生存的手段。

  春天没有过去，“冰期”已经到来。一场声势浩大的物业股风潮，会在“冰期”中结束，抑或重整旗鼓，还是未知数。窗口期过去，才是真正考验他们的时候。

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