“三条红线”监管新规之下，中国金茂（00817.HK，下称“金茂”）主动降杠杆，资本动作频频。

  11月12日，据北京产权交易所披露，金茂拟挂牌转让全资附属公司福州滨茂房地产有限公司51%股权，底价5.26亿元。

  据乐居财经不完全统计，年内，金茂已经挂牌了旗下包括福州滨茂房地产有限公司、青岛方靖置业有限公司、常州龙茂房地产开发有限公司、福州滨海新城项目公司10家公司股权回流资金。

  此外，在过去的两个月时间里，金茂还陆续为北京颐和金茂府、北京金茂府二期引入合作开发方。而早在8月底，金茂已完成了一轮增发融资，回笼资金19.92亿港元。

  2020年半年报数据显示，金茂剔除预收款后的资产负债率为66.64%（红线为“70%”）、净负债率为76.6%（红线为“100%”）、现金短债比为0.6（红线为“1”）。转让一些项目股权，中国金茂试图甩掉现金短债比这条“红线”。

  年内出让10家项目股权

  昨天，金茂又挂牌出让一家项目公司股权。

  11月12日，据北京产权交易所披露，金茂拟挂牌转让全资附属公司福州滨茂房地产有限公司51%股权，底价5.26亿元。

  挂牌文件显示，标的企业成立于2019年12月，实缴资本7亿元。截至2020年8月底，其录得营收为0，营业利润为-688.54万元，净利润亏损687.7万元；总资产为39.77亿元，总负债32.84亿元，所有者权益6.93亿元。

  去年12月，金茂以33.05亿元、溢价0.15%摘得福州滨海新城最大地块，为综合用地(含住宅)，规划建筑面积77.17万平方米，成交楼面价4283元/平方米，将分为15个小地块单独开发建设。

  据乐居财经不完全统计，这已经是金茂在年内挂牌出让的第10家公司股权。

  而实际上，早在去年，金茂密集出售旗下项目股权就曾引发市场关注。仅5月份至6月份的一个月内，中国金茂就连续出售和退出8个项目。这8个项目中有亏损的项目，以及参与投资地价超出合作约定价格的项目。而且有4个项目位于北京和上海。

  此外，乐居财经还注意到，一个月前，颐和金茂府项目公司北京青茂置业有限公司股权发生变更，新增股东北京纬诚置业有限公司为绿城的全资子公司，持股60%，注册资本也从1000万元增至2500万元。

  上周，北京金茂府二期的项目公司北京合茂置业有限公司新引入了保利北京、北京绿城两家股东，二者分别向项目公司增资490万元。

  由此，项目公司的控股权由增资前的廊坊市合恩房地产（合生创展）、金茂北方企业管理（金茂）各持股50%，转变为合生创展、中国金茂、保利北京、北京绿城各自持股25%，注册资本变更从1000万元增加至1960万元，实缴资本为1000万元。

  更早一点，在8月底，金茂完成了一轮增发融资，回笼资金19.92亿港元。彼时，有分析人士表示，以增发形式融资，与公司债等方式不同，增发不计入有息负债，不会提高杠杆比率，反而，在现金流增长的情况下，有助于降低负债率。

  降杠杆与三年3000亿目标

  “三道红线”的大背景下，众房企都在主动降杠杆，金茂也是其中之一。

  “三道红线”即依据杠杆水平高低设置，扣除预收款后负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍，央行将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模，对应有息负债增速0、5%、10%、15%。

  2020年半年报数据显示，金茂剔除预收款后的资产负债率为66.64%（红线为“70%”）、净负债率为76.6%（红线为“100%”）、现金短债比为0.6（红线为“1”）。转让一些项目股权，中国金茂试图甩掉现金短债比这条“红线”。

  不过，也有业内人士指出，金茂出让项目股权、引入合作伙伴等一系列动作，或与近期融资环境收紧有关，也侧面反映金茂对于扩大规模的渴望。

  财报数据显示，近年来，中国金茂少数股东权益增长迅速，2015-2019年年末，公司的少数股东权益分别为158亿元、241.18亿元、335.92亿元、424.69亿元、464.86亿元。

  小股操盘推动了金茂的规模进击。截至2019年末，金茂2019年全年销售金额1608.07亿元，同比增长25.63%；销售面积约748.44万㎡，同比增长49.33%。在克而瑞统计的房企百强排行榜（全口径）中位居第18名，而较上年同期为第24位。

  在金茂2020中期业绩会上，金茂总裁李从瑞曾公开表示“3年内实现年销售额3000亿元是一个短期目标”。具体来说，今年的销售目标是2000亿，较2019全年销售增长24.37%。此外，2021年及2022年的签约目标分别为2500亿和3000亿。

  数据显示，金茂前10月的累计签约销售金额为1803.2亿元，累计签约销售建筑面积约940.48万平方米，分别同比增长32.59%、52.53%，已完成年度销售目标的90.16%。

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