国家统计局数据：2020年国内生产总值突破百亿元大关，人均GDP连续2年超过1万美元。步入万元美金社会后，钱——将去向何处？早年间，经济学家威廉·配专第给出了答案：“劳动是财富之父，土地是财富之母。”这种“地缘”观念与中国人对“居无定所”的恐惧不谋而合，都是愿意为环境、居所而付出更高的溢价。于是，楼市屡现“中国大妈”买买买，其情可知！

2020年虽抗“疫”时艰，中国房地产行业依旧火火火：TOP100强房企全年累计销售规模11.48万亿，实现了13%的正增长。然而，“盛宴”背后危机四伏：房企整体负债率达到历史高位80.4%，超过270家房企破产清算……尽管广东是TOP100强房企的“主力军”，但是广东21城楼市也分化严重，如何避免踩坑？……这是一个“开卷考试的时代”，提早知道答题，提早布局新业态。回顾2020年，洞见2021年！

创10年新高：住宅土地成交和楼面价攀升

“敢为天下先”，是广东人特征之一，着眼于经济，可见一斑：2019年成为全国首个GDP突破10万亿元的省；2020年突破11万亿，年均增长6%，连续32年位居全国第一，超过俄罗斯、韩国2019年经济总量。富可敌国，一语成真。

经济发展绘就人口迁徙“地图”：据广东省统计局数据，2014年常住人口10724万；2019年11521万，5年增加797万以上。“人口引力”使得珠三角桑基鱼塘变身世界级城市群，广东成为TOP100强房企的“主力军”，占位70席位。

庚子鼠年虽受疫情影响，但国人对地产爱意不减，行业投资热情高涨：2020年广东住宅土地成交计容面积和成交楼面价，创10年新高，同比增长29.6%，成交楼面价同比增长18.6%。

尽管第一季度土地成交面积“望风而下”，1-3月同比降幅均30%以上，但不影响“后来者居上”：从4月份开始，土地市场快速回暖，即便是8月监控部门画出了“三道红线”，仍旧保持上扬曲线，9-12月楼市飘红实现大幅同比增长。

冰火两重天：土地流拍率达10年最高峰值

2020年，全国商品房销售额首次突破17万亿。一方面疫情下中国房地产市场坚挺，刷新历史记录；另一方面行业“马太效应”显著，中小房企洗牌加剧，破产房企超270家，违约债务暴涨533%，几乎平均每天有1家房企被清算。

同时，行业“人才吸力”趋弱，房企高管流动频繁，据数据统计：2020全年变动数量大概率超过千人，近500名高管离职，这意味着每天至少有1名房企高管选择离开曾经的战场。

站到了选择的十字路口，该何去何从？买楼先看地！土地市场成交状况，可谓房地产行业的先行指标，侧面反馈出房企对市场的信心。纵观2020年，下行危机暴露无疑：广东省地块的折算后溢价率为15.2%，较上年下降4.4%，降到近5年来的最低水平；2020年流拍率为11.1%，较上年提升3.5%，达到10年最高值……

诚然，行业销售“天花板”日显端倪，从“增量时代”到“存量时代”，房企下半场战鼓已擂，稍有不慎，或将迎来楼市“冰封期”。广东21城，商机何在？不妨先通过区域拿地来“鉴证实录”。

2020年各区域的拿地热情差异加大，美云互联网大数据发现：大湾区地块折算后溢价率最高、流拍率最低，仅有5.8%的流拍率，表现出较高的市场热度；粤东和粤西的流拍率很高，均在21%以上；粤北则表现相对平稳，溢价率不高，流拍率也相对较低……

下行“冰点”中，如何避免踩雷？中国大妈有一种朴素的买楼价值观：得地段者，得天下！地段较好的地块有着较高的溢价率，深以为然。

“大城市时代”：深圳、东莞、佛山受追捧

哈佛大学教授霍利斯·钱纳里认为，人均GDP超过1.1万美元时，经济体进入后工业化时代。我国改革开放的时空“多米诺骨牌”被推翻，GDP年均增速达到10%左右。城市发展更是“踩着油门”，迈入城镇化空间格局结构性变化时代。

据联合国预测，未来11年中国城镇化率年均提升1个百分点，2030年达70.6%，年均1300万农村人口转变为城镇人口。2019-2030年全国自住房需求年均11.7亿平，一线、二线、三四城市的年均住房需求为1.0、4.4、6.3亿平。

经济“惹火”楼市！供求整体走高，房企“大城市时代”聚合效应日渐显著：2020年全国人口净流入占比最高的前十名城市，广东省占据4席位，深圳、东莞、广州、佛山纷纷跻身前列。

水涨船高！美云互联网大数据发现：深圳、东莞和佛山的折算后溢价率最高，为大湾区热度最高的城市；江门、肇庆和中山的溢价率居于末尾，均低于6.5%；成交计容面积较高的广州和惠州，处于中间水平。

深圳楼市堪称“魔幻”：“万人抢房”、“秒杀盘”、“打新”并非空穴来风。中原研究中心统计，截止12月19日已推售住宅50000+套，年内出现27个“日光盘”，平均价格每平方米57435元。

然而，深圳热度实际远超想象：在土地成交面积当中，人才房用地超过三成；剔除人才房特殊用地类型后，真实的普通商品房地块溢价率高达91.8%，是广东省平均溢价率的6倍。

同时，楼市“马太效应”加剧，广东21城分化严重。经济实力偏弱的城市日渐“退烧”，甚至“遇冷”，美云互联网大数据发现：在粤东、粤北和粤西城市当中，汕尾、阳江、云浮、梅州和韶关的土地市场热度比较低，流拍率高于24%，溢价率低于13%。

楼市变迁背后，透露出区域人口发展与经济变化的“玄机”：这些受冷落的城市人均GDP较低，居民购买能力弱，且常住人口较少，整体购房需求不高，导致房企拿地策略更加保守。

数字化时代：约60%房企为转型“加码”

存量时代，轻资产是一道必选题。专家指出，2021年地产行业仍将面临境内债和海外债的偿债高峰，房企再融资压力较大。在“住房不炒”的政策“紧箍咒”下，房企“以价换量”短期内快速回笼资金降低负债率，这把“双刃剑”也令到二手房市场有价无市。逆水许舟，不进则退。

埃森哲持续分析中国企业数字转型进程，结果显示11%中国企业数字转型出色，有效化危为机。有数据预估，数字化转型为制造企业带来8%-13%利润的提升。他山之石，可以攻玉，“数字化转型”成为2020年地产行业高频词汇。

科技与地产“破壁”，5G、AI、IoT、云服务等数字技术不断渗透房地产全生命周期，项目规划、政策分析、舆情监控、运营预判、用户画像等多维度，透析楼市实时动态，实现过程和决策高效、精准、可视化管理。智慧社区、VR购房、线上签贷、物业+互联网等日益兴起。

“地产四大天团”，亦是如火如荼：碧桂园“碧合计划”、恒大集团“智慧科技”、万科“沃土计划”、融创全新一体化管理系统平台建设……

大象转身，非一蹴而就。疫情的不确定性增加经济的不确定性，房地产数字化终要走向深水区，如何稳健挖掘增长的潜力？拭目以待~

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