9月17日上午，交银国际董事总经理、研究部主管洪灏在2021博鳌房地产论坛“17万亿后的房地产增长边界”主题演讲中提出，房地产行业最重要的长期增长因素，或者说最重要的长期的推动因素，就是中国的人口。

“任何长周期的资产，包括长期的债券、房地产，它是以30到50年为单位的周期，因此要把这个宏观的趋势讲清楚，我们必须要回归这个宏观周期最根本的推动力，就是中国的人口问题。”

他指出，一线城市的人口流入持续增长，这显示了一线城市人口的聚集度不断增加，二线城市在过去二三十年里头也在不断增加，但是三线城市和其它更低线的城市，人口的红利在2007、2008年左右达到一个高点之后就再也没有往上涨了，这些城市相对于一线和二线城市人口流动的吸引力开始下降了，人口红利开始消失。

人口红利反映到房价的变动，我们也看到对应着一二线城市人口红利的增长，一二线城市房价迅速地上涨，远远高于三四线城市。

同时城市的常住人口的增长基本上和城区面积的增长率基本相当，西安、武汉、天津等等城区的面积增长远远超出了人口自然增长率，这些城市的开发在现阶段相对来说还比较低效的，有很大的提高的空间。

洪灏认为，人口的收入、人口的增长、人口的死亡率、男女的比例、劳动生产率的提高等等，这些数据在统计局发布的数据里有详实解释，因此可以对房地产周期最根本的推动因素进行深入考察。

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