11月12日，惠誉授予越秀房地产投资信托基金“BBB-”长期发行人违约评级(IDR)，展望为“稳定”。惠誉还授予其外币高级无抵押“BBB-”评级。

与此同时，惠誉还撤销越秀房托资产管理有限公司的“BBB-”评级，展望“稳定”。

越秀房产信托基金的IDR由其投资性房地产(IP)组合的质量支持，该组合主要包括位于黄金地段的办公楼和零售空间。惠誉假设公司在未来两年没有收购，越秀房产信托基金的EBITDA利润利息覆盖率为2.3倍，净债务/IP价值的比约为35%，与其评级水平相当。

惠誉预计随着IP的租金贡献恢复到Covid-19爆发前的水平，公司在未来几年的经常性收入将保持稳定。然而，越秀房产基金发行人违约评级的制约因素在于，其地域集中度高企且其营收依赖广州市商务办公楼广州国际金融中心。

据悉，越秀房产信托基金于2021年10月表示，公司将以78亿元人民币从其最大单位股东越秀地产股份有限公司手中收购越秀金融大厦(位于广州核心区的一座高层甲级写字楼)的所有股份。越秀房产信托基金将以33亿元人民币的新配股、38亿元人民币的新银行贷款和8亿元人民币的内部资源为此次收购提供资金。

如果按照越秀房产信托基金管理层的预期在2021年底完成收购，惠誉预计公司的净债务/IP价值的比将从2021年增加到40%(2020年为35%)。惠誉预计收购后的杠杆率将保持在45%的负面评级触发点以下。惠誉预计，由于EBITDA利润增加，但利息支出增加，EBITDA利润利息覆盖率从2022年起将保持在2.2倍至2.3倍。惠誉未在评级案例中考虑拟收购，因为该收购仍需在2021年12月召开的会议上获得股东批准。

惠誉预计，未来几年越秀房产信托基金的平均租金将温和增长。除2020年受新冠疫情影响外，其平均租金每年都在上升。此后已经于2021年恢复。越秀房产信托基金的投资物业资产位于广州、上海、武汉和杭州的核心商业区。公司在整个周期内该信托表现稳健——2016至2020 年间办公楼和零售物业资产的全年平均入驻率约为 92%。 成熟物业资产的入驻率一直位于95%以上。

惠誉预计越秀房产信托基金的收入将在2021年疫情流行之后有所恢复。越秀房产信托基金约53%的营收来自办公楼投资物业——该版块营收相对稳定，且对经济周期的敏感度较低。越秀房产信托基金为现有优质租户提供租金折扣，以改善入驻率并保持在商业区的领先地位。惠誉预计到 2021 年末，该公司的入驻率将完全恢复。

惠誉预计，未来几年越秀房产信托基金将保持较高的地域集中度，但是其投资物业位置优越和租户多元化缓解了风险。该公司八处物业中有五处位于广州，其余位于上海、武汉和杭州。广州占越秀房产信托基金可出租总面积的62%，广州国际金融中心贡献了2020年营收的53%左右。

惠誉表示，除非越秀房产信托基金增强其资产多元化程度，且财务状况显著改善，否则中期内不太可能对其采取正面评级行动。

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