随着11月19日郑州第二批集中供地土拍结束，22城第二批集中供地已全面收官。相较于首批集中供地的火热，第二批集中供地经历了“暂停”、“重启”后，热度显著下降，底价成交、终止出让、流拍等现象屡见不鲜。

  分析人士认为，土地市场遇冷的背后，反映的是房企拿地能力和拿地意愿双降。自“三道红线”新规出台以来，房地产金融监管不断强化，房企资金压力不断加大。部分城市要求房企必须用自有资金购地并严查资金来源，更是进一步限制了房企的拿地能力。另一方面，“限价”“限售”“限贷”等政策层出不穷，导致房企销售承压，抑制了房企的拿地意愿。

  657宗地揽金超6440亿元

  据中房网不完全统计，22城第二批集中供地总计成交住宅用地（含综合用地）约657宗地块，土地出让金总额6441.43亿元，综合溢价率不足4%。

  据此前中房网的报道（22城首批集中供地面面观），在22城第一批集中供地中，土地挂牌数量918宗，总计成交住宅用地（含综合用地）约861宗，土地出让金总额10705.07亿元，综合溢价率达到15%。

  整体来看，在第二批集中供地挂牌数量超过首批集中供地挂牌数量的情况下，无论是土地成交数量还是成交金额，都远低于首批集中供地，而整体土拍溢价率更是降低了7成多，土地市场降温明显。

  流拍、终止出让现象频现，土地溢价率走低

  在第二批集中供地中，流拍、终止出让、低溢价似乎成为了市场的“高频词汇”，就连北京、上海、杭州等在首批集中供地中表现突出的热点城市也不例外。

  如杭州，作为首批集中供地土地成交金额的“大户”，其首批集中供地的57宗地块全部成交，溢价率达26%；而在第二批集中供地中，总计挂牌31宗地块，其中7宗地块终止出让、10宗地块流拍，最终仅成交14宗地块，较首批成交地块数量下降75%；而土地成交平均溢价率仅为4.59%，较首批平均溢价率下降8成多。

  北京第二批集中供地原计划供应的43宗土地，仅11宗走到了现场竞价环节，除1宗地采用招标出让早就定下归属以外，直到竞买截止日，仍有26宗地块无人问津。在截止日当晚，北京宣布26宗地块延期出让，占总出让地块的60.47%。而总计16宗接到有效竞买申请的地块中，有5宗因仅有一家房企，最终以底价130.48亿元成交。溢价率方面，北京第二次集中供地溢价率约4.2%，较首批集中供地的7.1%溢价率减少了2.9%。

  在上海也同样出现了终止出让、多宗地块底价成交的情况。10月8日，距离正式土拍还有3天，上海就叫停了7宗地块出让，截至10月14日第二批集中供地收官，41宗地块成交总价约538.38亿元，平均溢价率3.35%；其中，18宗普通商品房地块有9宗地块底价成交。再如广州，第二批集中供地48宗地块仅成交23宗，超过半数土地未能成功出让，尤其是第二天24宗土地只成交7宗，甚至番禺大石和黄埔开萝大道两个热区地块也无人问津。

  还有郑州，其原计划出让15宗地块，但就在前一日，郑州市公共资源交易中心发布公告终止4宗地块的出让，成交的11宗地块有10块以底价成交；青岛第二批集中供地共推出87宗地，其中11宗块地终止出让，成交的76宗地块中72宗地以底价成交；天津共推出61宗地块，其中19宗地停牌，流拍2宗，31宗底价成交......

  值得注意的是，在首批集中供地中以43%溢价率位居第一的重庆，在第二批集中供地中整体溢价率仅为0.02%；而以32%溢价率位居第二的济南，第二批集中供地的76宗地块全部底价成交，溢价率为0；长沙出让的10宗地块也全部底价成交，溢价率为0。这与首批集中供地中“熔断”“摇号”等火爆情形大相径庭。

  国企、央企渐成拿地主力

  在第二批集中供地中，民营房企的参拍积极性较首批集中供地有所降低，地方国企和央企的表现则相对突出。

  如在青岛的第二批集中土拍中，中国金茂成为了土拍的最大赢家，拿地数量最多，共计8宗，其中5宗为中国金茂与海尔地产联合体竞得，其贡献的土地出让金也最多，合计约35亿元。此外，中铁建、华润、万科、保利发展等房企均有落子，其中万科联合体斩获3宗地，中铁建竞得2宗地，卓越联合建安拿下2宗地，保利和每日置业联合体收获2宗地。与此同时，上海证券研究所在一份报告中指出，碧桂园、融创中国、旭辉控股集团等民营房企拿地积极性不及首批集中供地，融创中国仅在青岛拿下2宗土地，与首批集中供地收获52宗土地相比大幅下滑。

  在天津第二批集中供地中，中铁豪揽6宗滨海新区地块成为拿地最多的企业，中海地产则竞得红桥铃铛阁、河西安江里以及和平区多伦道地块。

  厦门、福州也出现了类似情况。在厦门，本地国企建发以成交金额101亿元排名第一，中海以62亿元排在第二，保利以50亿元排在第三；在福州，保利以17.13亿元排在拿地金额首位，福州建工以16.16亿元排在第二。

  而11月刚完成第二批集中供地的郑州、宁波也延续了上述“规律”，从拿地情况来看，依旧是央企、国企表现较为突出。

  相关业内人士分析表示，央企、国企在集中供地土拍中成为主力军在意料之中，现在整体市场的融资环境收紧，而央企国企相对融资利率要更低，民营房企算不过帐来的项目，央国企可以算得过。特别最近一年来，部分规模房企陷入债务危机，让民营房企的高负债问题变得更加严峻，不得不减少拿地。相比之下央国企的负债率比较低，还有借贷的空间。

  中信证券的一位分析师同时指出，地方性国企在土地出让明显偏冷时能起到半市场化拿地托底的作用。

  总体而言，不同于首批集中供地中的土拍竞争激烈、城市间冷热度分化明显等特点，第二批集中供地整体遇冷，而土地市场变冷的背后，既有企业资金面紧张、整体销售下行的短期因素，也有房企逐渐放弃“以高杠杆博高周转”行为的长期因素。

  目前，22城的第三批集中供地也已陆续展开，这也是今年最后一次集中供地，在房企融资难出现缓解、地方下调拍地门槛等积极信号推动下，第三批集中供地的地块数量、拍卖规则、市场热度等又会有哪些变化？敬请关注中房网的持续报道。

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