2021年对于所有和房地产有关的人来说，又是不寻常的一年。这一年，行业在一系列政策的作用下，正式进入了去杠杆周期，全年基本呈现出了“先扬后抑”的态势。

  作为“十四五”开局之年，在新的征程和起点上，这一年房地产行业更是发生了许多令人印象深刻的事，牵动着每一个地产人的神经。

  中房网（微信公众号zhongfangwang）通过对这一年房地产行业出现的一些“高频词”梳理，总结出了10大关键词，与大家回顾一起走过的2021。

  房住不炒

  自2016年首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位以来，“房住不炒”就成为了近年来楼市调控政策的总基调。而且这一定位连续多年在中央经济工作会议中重申，2021年已是中央经济工作会议第5次明确提及“房住不炒”。

  具体到市场表现来看，上半年部分热点城市楼市持续升温，房价不断上涨，在“房住不炒”定位下，热点城市调控持续加码。主管部门更是迅速采取了针对性措施，年内对银川、徐州、金华、泉州、惠州、广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌等18个房价上涨过快城市进行了约谈、督导以及调研，进一步强化热点城市楼市调控，稳定各地房地产市场发展。在一系列超强力度的房地产调控举措之下，热点城市市场降温明显。

  与此同时，“十四五”规划纲要中也再次强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。可以预见的是，“房住不炒”作为顶层设计，将是指导行业的长期方针。

  良性循环

  2021年，个别头部房企出现了较为严重的经营风险和债务违约，引发了市场不小的震动。同时，这一恐慌情绪在行业内蔓延，进一步影响到了房企融资、拿地以及销售回款等。叠加多重因素影响，房地产行业经历着史上最困难的时刻。

  而良性循环是一个行业健康发展的基础，房地产行业自然也不例外。9月末，在央行2021年第三季度例会上，罕见提及与房地产相关内容，并强调做到“两个维护”，即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

  12月6日，中共中央政治局会议召开，其中对于房地产的表述，首次提到了“良性循环”；之后两天的中央经济工作会议，也进一步明确了“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

  高层的持续发声，表明已经关注到当前房地产市场循环路径遇阻带来的风险。近期高层和主管部门频繁释放“暖市”信号，特别是中央经济工作会议对明年房地产工作的定调，对稳预期起到了一定作用，最终将促进房地产市场回归良性循环轨道，实现健康发展。

  房地产税

  房地产税的话题几乎每年都会被提及，但今年可以说有一个巨大的突破，就是房地产税试点的推进。

  2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。而近日，中国人大网又公开了两份房地产税改革试点相关文件。一份是财政部部长刘昆对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》的说明；另一份是全国人民代表大会宪法和法律委员会对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》审议结果的报告。

  一时间，房地产税改革与试点快速“落地”，迅速成为了一个“现象级”讨论话题。业内普遍预期，房产税试点将于明年落地，只待公布实施的城市了。

  房贷集中度管理

  对于房地产行业来说，2021开年的第一项大事非“房贷集中度管理”莫属。

  1月1日正式实施的银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，并对超限的银行实施名单制管理，要求限期完成整改。

  这项房地产金融调控政策的提出，意味着资金供应端的收紧，通过房地产贷款增速的控制，来防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险。在此之前，高层和相关部门已多次对房地产金融问题和乱象表示了担心，银保监会主席郭树清甚至撰文指出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

  这个后来被业内称为“两道红线”的房贷集中度管理制度，对2021年房地产行业的影响是十分深远及巨大的。由此带来的资金收紧和全面去杠杆，让房企境内融资出现了一致性收缩，同时，国际评级机构也因此批量下调中国房企债券的信用评级，让房企海外融资近乎停摆。随着各地方金融机构对收紧执行力度的加强，甚至是对整改“宽限期”层层加码式的缩短，一些金融机构“一刀切”抽贷、断贷也时有发生。另一方面，房地产市场的持续降温，房企销售和回款也陷入了困境，再叠加对于房企“三道红线”的监管要求、各地方对预售资金监管的加强，房企资金周转压力空前加剧。而随着个别房企因资金链断裂而出现的债券违约、债务违约和理财产品违约等，越来越多的房企陷入现金流紧张的困境，甚至进一步陷入更多违约和被挤兑的“恶性循环”之中。

  随着三季度末“两个维护”和“良性循环”的推出，房地产金融调控的政策风向回暖，房企的资金问题和融资环境得到了极大的缓解。但房企必须认识到的是，防范房地产金融乱象带来系统性风险是金融制度方面的长期要求，过去的高杠杆模式已经一去不返，如何合理规划业务、规模、债务和企业治理结构才是发展的王道。

  集中供地

  2021年，中国土拍市场迎来了一个新规则——“两集中”供地。

  2月末，北上广深4个一线城市以南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个热点二线城市宣布实行“两集中”土地出让方式，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，每年不超过3次。

  相较于以往的土拍方式，集中供地会对房企资金产生分流，能一定程度上控制土拍市场的热度，达到“稳地价、稳房价、稳预期”的目的。

  不过，从全年集中土拍情况来看，“剧情”还是比较跌宕起伏的。首轮集中供地热度很高，部分热点城市溢价率高企，房企多“马甲”围攻地块现象屡见不鲜。在第二轮土拍中，不少城市提高了竞拍门槛，同时规则上开始打“补丁”，如限马甲、限溢价、竞配建等。在规则约束和政策调控的持续高压下，第二轮土拍热度果然大幅下降，甚至可以说是“遇冷”。而第三轮土拍，土拍规则相较于第二轮的“严苛”，开始逐步释放“友好”信号；不过尽管如此，土拍热度仍旧偏冷，地方企业及国企“兜底”特征显著，民营房企拿地慎之又慎。

  二手房指导价

  最近几年，不少热点城市二手房市场乱象频出，挂牌价虚高、房源频繁调价、业主抱团涨价等行为十分“嚣张”。

  为打击楼市投机炒作，2月8日，深圳宣布推出二手房参考价制度，正式打响了地方政府对二手房价格管控的发令枪。

  随后，多个城市相继跟进，包括广州、东莞、合肥、西安、成都、绍兴、无锡、宁波、衢州、金华、三亚等城均建立了二手房参考价发布机制或要求进行价格核验，引导二手房理性交易，维稳房价预期。

  二手房参考价发布机制的建立，对于打击炒房投机的效果也比较明显。几个月下来，包括广州、深圳、成都等地二手房市场降温态势明显。此外，在一些二三线城市中，也有降温加速迹象。

  学区房

  2021年，多地重拳出击整治学区房炒作行为，让学区房以往的“光环”正渐趋暗淡。

  自4月30日，中共中央政治局会议首次提出“防止以学区房名义炒作房价”以来，年内全国各大城市陆续展开行动，严查严打学区房炒作。据中房网不完全统计，今年以来，至少有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、成都、南京、厦门、温州、合肥、石家庄、杭州、海口、沈阳、芜湖、滨州等17城发布了相关政策整顿学区房炒作。

  与此同时，不少城市还推行教育体制改革，通过多校划片、教师轮岗制度、大学区招生等措施来维护优质教育资源的均衡配置，有效促进学区房降温。

  限跌令

  2021年，在热点城市调控不断加码，抑制房价过快上涨的同时，一些非热点城市为防止当地房价过快下跌，纷纷出台了楼市“限跌令”。

  8月11日，湖南岳阳发文规定，新建商品住房销售价格备案后，商品房销售的实际成交价格既不能高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，成为第一个祭出“限跌令”的城市。在8月中旬，唐山市有关部门约谈了10家房地产企业负责人，旨在打压恶意降价，保持市场健康平稳。据不完全统计，截至年底，至少有岳阳、惠州、唐山、桂林、沈阳、昆明、江阴、鄂州、孝感、张家口、株洲、永州等21个城市发布了“限跌令”，就防范房价下跌问题给出指导性意见。

  实际上，地方出台“限跌令”一方面原因是在“稳地价、稳房价、稳预期”背景下的另类调控政策，其目的同样是防止房价出现大涨大跌，促进房地产市场健康发展。另一方面原因在于防范金融风险，房价下跌幅度过大可能会引发房贷违约风险，不仅包括家庭住房抵押贷款，还包括房企开发贷款。而“限跌令”在一些城市的出现，更能说明地方政策调控的精准化与精细化。如果将部分城市出台的“限跌令”解读为放松房地产调控，多少有些夸大其词。

  暴雷

  暴雷一词，在近几年的P2P行业时有出现，但在2021年的房地产行业中，它却频繁“出镜”。

  事实上，房企暴雷并不是2021年才有的现象，不过以往涉及的都是中小房企或是微型房企，而这一年却已有超过20家大型房企陷入了暴雷困境。其中影响最大的就是恒大，大量债务违约、理财无法兑付、拖欠款项、项目停工等新闻被持续曝出。

  而房企集中暴雷导致金融机构进一步收紧了对民营房企的融资，随着出事房企数量不断增加，购房者预期愈发悲观，下半年房地产市场风向急转直下。

  与此同时，国际评级机构大规模下调房企信用等级，也成为了压死骆驼的“最后一根稻草”。一时间房企遭遇股价和美元债“双杀”，融资更是难上加难。

  好在四季度之后房地产行业“利好”频出，年底市场也有所回暖；同时，房企也在积极自救，不少暴雷房企也在进行资产重组，外界对于房地产行业整体预期也在持续修复中。

  保障性租赁住房

  保障性租赁住房作为完善我国住房保障体系的重要政策部署，2021年被高层连续提及，同时也提升到了更重要的高度。

  4月30日，中共中央政治局召开会议强调增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。6月24日，国务院办公厅发布了关于《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。7月22日，国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作会议，强调把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务。12月6日和12月10日，中央政治局会议和中央经济工作会议中均指出要加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

  事实上，自7月份以来，多地就陆续出台了保障性租赁住房的政策，部分省市也制定了“十四五”时期保障房建设数量目标。据中房网不完全统计，年内至少已有上海、广州、杭州、南京、厦门、无锡等17城公布了“十四五”期间保障性租赁住房的建设目标。

  从中央到地方，各地都在积极发力保障性租赁住房的建设工作，预计未来保障性租赁住房也将是各地住房发展工作中的一项“重头戏”。

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