2月，多个城市的新房市场出现来访和认筹双高，释放出楼市回暖信号。

  CRIC数据显示，刚刚过去的1月，对比2022年同是春节的2月成交面积来看，北京、上海、成都、杭州、武汉、西安、济南、海口、南宁、东莞等城市都出现了10%以上的涨幅。其中，北京、杭州、武汉、成都涨幅达25%及以上。

  政策层面，2023年至今，中央“降首付、降利率”释放利好预期，地方层面，多个城市政策放松，涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放宽公积金贷款、税费减免、购房补贴等。

  2月15日，《求是》杂志发表《当前经济工作的几个重大问题》，在中央经济工作会议公报的基础上，文章进一步强调了房地产之于国民经济的重要性，点明未来地方因城施策的发力方向。

  结合近期决策层表态和近期市场变化来看，前期宽松政策和低房贷政策确实使得一部分城市开始复苏。但复苏是局部而非全面的，持续性是尚且存疑的，底部修复过程也较为缓慢，短期内市场仍需要温和的政策保驾护航，呵护来之不易的市场信心。

  2023年2月16日国家统计局发布70个大中城市房价数据，一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓。结合此前3月房价同、环比数据来看，郑州、武汉、天津、福州、徐州等共计15城房价结束“3连降”。

  同时，各地回暖信号频出。

  上海连续出现多个“日光盘”，更有项目出现“千人摇”行情；北京某楼盘销售周末一天带看十多组客户，更有楼盘单日热销20亿；广州新房二手房市场双双“抬头”，更有部分楼盘宣布收回折扣或涨价；随着近期交易量的增加，深圳不动产登记中心官微甚至发布公告称，为更好地满足企业群众错峰办事、延时办事需求，恢复午间延时服务。

  不仅仅是一线城市，杭州、成都、东莞、济南等城市也传出成交量大涨、来访量激增的消息。

  CRIC数据显示，2023年1月多个城市成交较2022年春节月出现明显提升，其中杭州以186%的涨幅领跑，成都、武汉等也出现了明显复苏，较2022年春节月提升25%以上。

  由于2月尚未过去，从截至2月19日的周度数据来看，重点监测城市成交指数一线城市微降，二三线城市仍保持一定的涨幅，其中二线成交指数环比增长11.04点。成都、武汉成交面积保持在30万平方米以上，继续领跑，重庆、长沙成交环比增长显著。

  从2023年开年以来重点城市的热销项目来看，往往具备供应稀缺、配套完善、营销加码等多项优势叠加。

  如杭州蝶翠迎宾府到9号线翁梅站直线距离仅约350米，精装限价26600元/平方米；成都中洲锦城湖岸位于城南高新区大源板块，周边均已建设成熟，目前无其他新房项目在售，亦无待开发地块，均价32904元/平方米。

  同时，这些热点城市仍有不少认购率仅10%的项目，如杭州的如沐清晖城与溪揽星院分别于2月11日、16日开盘，认购率仅为5%与10%；成都的城投置地国宾璟园、人居鎏林语以及武汉的德信江宸于2月12日开盘，认购率都在10%以下。

  我们认为，目前应当理性看待回暖。

  2023年春节至今，部分市场回暖的主要原因有三大因素：首先，按照历史规律，因春节返乡，每年春节后基本都会迎来一轮需求释放；其次，随着疫情的全面解绑，在2022年底高峰过去后，也会释放部分补偿性购房需求；最后，在中央“降首付、降利率”释放利好预期，各地政策放松刺激下的加持，短期内市场会有一定的推动作用，长期是否有持续性还需进一步的观察。

  从目前监测到的数据来看，出现认购上升，销售提升的项目，主要集中在核心一二线城市和强三线城市的特定区域，即使是在核心一二线城市内也有部分区域去化艰难。

  因此，后续市场未必会由点及面整体复苏，目前整体仍在底部修复过程中。

  2月15日，《求是》杂志发表习近平总书记重要文章《当前经济工作的几个重大问题》，在中央经济工作会议公报的基础上，文章进一步强调了房地产之于国民经济的重要性。房地产业对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。

  同时点明了未来地方因城施策的发力方向，一方面，重点支持挖潜空间更大的改善性需求，另一方面，定向支持多孩家庭、人才新市民群体购房。

  从2023年至今的行业相关政策来看：

  1月，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；住建部部长倪虹、银保监会主席郭树清等积极表态房地产；

  2月，自然资源部回应《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，优化完善集中供地制度；央行召开2023年金融市场工作会议，因城施策实施好差别化住房信贷政策，落实好金融16条政策。

  地方层面，据不完全统计，截至2023年2月19日，累计发布约54项分类放松政策，主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放宽公积金贷款、税费减免、购房补贴等。

  这些宽松政策和低房贷政策使得一部分城市开始复苏，但当前市场复苏势头还是以点状为主，底部修复过程也是较为缓慢的，短期内市场仍需要温和的政策保驾护航，一些压力城市宽松政策也有进一步加码的必要，促使房地产市场早日重回良性循环轨道。

  整体来看，当前市场分化特征还将延续。

  从目前市场走势来看，一二线城市中，上海、杭州、合肥、成都，接下来可能会进入一段需求透支之后的短期瓶颈期，部分热点片区的改善盘可能还会有一波热销，但郊区刚需盘会明显乏力。

  深圳、武汉等经历了前期调整的城市，当前市场已经出现了一波企稳回升的迹象，无论是来访还是认购量，都出现了小幅回升，接下来可能会相对稳定。

  重庆、福州等城市信心正在修复过程中，在开发商以价换量的情况下，市场有进一步修复的可能。

  至于因返乡置业释放而出现一定回升的三四线城市后续市场还需进一步观察。

  我们认为，在目前复苏尚不明朗的现阶段，更需要维持政策的连续性和稳定性,稳定各方主体预期、重塑行业信心，使行业尽快回归平稳健康的良性发展轨道。任何一个单边上升或单边下降的、剧烈波动的行情都是不利于行业发展的。

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