“最大的挑战不是挺过困难时期，而是眼前的危险过去后为未来做好准备。”在全年业绩公告中，美的置业控股有限公司（以下简称“美的置业”，03990.HK）引用了亨利·基辛格的一句话对2022年的经营重心做了概述。

  2022年的困难显而易见，美的置业也难以独善其身，其营业收入同比基本持平，归属母公司的核心净利润下降了49.5%。但负债、现金流等指标的改善也很明显，“三道红线”转绿，融资成本下降，获得多家银行累计超过1500亿元的授信支持。

  2023年，美的置业没有披露具体的业绩目标，管理层认为企业端、居民端对于经济恢复的信心和预期在逐步转好，市场短期来看稳中向好。“不利因素逐步减少，有利因素逐步增加。”美的置业董事会主席兼总裁郝恒乐表示，预计今年土地市场的信心也会有所恢复，供应比较充足，机会也很多，但鉴于还能健康、安全发展的房企都比较理性，土地价格不会出现暴涨现象。

  战略层面，美的置业希望成为具备强辨识度的新型房企，在坚守开发业务基本盘的基础上，推动相关多元化的经营业务。郝恒乐预计2023年该公司的多元化业务规模可以达到45亿元。

  2022年营业收入736.3亿元 同比持平

  2022年，美的置业录得约736.3亿元的收入，同比仅下降0.1%，毛利为113.06亿元，核心净利润同比下降29.1%至38.7亿元，归属母公司的核心净利润同比下降49.5%至19.69亿元。

  2022年，美的置业内部定下的销售目标是1400亿元，但市场的变化超出预期，最终实现的销售额为792.4亿元。期内，该公司的销售均价为12546元/平方米，同比增长了8%，这反映高能级城市的销售贡献占比在上升，其二线以上城市的销售占比高达82%，长三角和粤港澳大湾区的销售占比为65%。2022年，美的置业的销售回款率是83%，该公司认为这已是民营房企中的头部水平。

  美的置业表示，信用是公司一直强调及坚守的底线。过去两年，民营房企大面积“暴雷”，美的置业是为数不多未出险的民营房企之一。截至2022年末，该公司扣除预收款后的资产负债率为68.2%，净负债率为43.9%，现金短债比1.6倍，“三道红线”成功转绿。期末，该公司持有现金总量约264亿元，尚未动用的银行授信额度增长至1080亿元，加权融资成本同比下降20个基点至4.62%，新增债务加权平均融资成本为4.52%，同比下降11个基点。

  2022年，美的置业成为了首家获得中期票据批文并成功发行的内房股和首批创设信用保护的发债示范房企，并相继与交通银行、工商银行、建设银行、邮政储蓄银行、中国银行等签署战略协议，累计获得超过1500亿元的授信支持。作为“第二支箭”支持的首批房企，该公司在2022年12月再度获批了150亿元的中期票据。

  据美的置业首席财务官林戈介绍，2022年，该公司的发债额度同比增长了20亿元，在民营房企融资额普遍收缩的背景下，是一大亮点。

  截至2022年底，美的置业的银行借款、公司债分别占有息负债的58%、28%。其中2023年到期的公司债有6笔，合计51.44亿元，截至目前已清偿20.04亿元。

  过去一年通过股权收购9个项目

  2023年根据去化补货

  2022年，虽然土地市场低迷，地价回落，投资机会众多，但美的置业在投资方面依然颇为克制，全年只在公开市场新增一幅上海的土地，权益货值约14亿元。“考虑到土地储备比较充足，做了结构优化，而不是在增量上做太多文章。”郝恒乐表示，过去一年，美的置业没有在公开市场拿太多地，而是在合作方股权收购方面做了大量工作。

  2022年，该公司通过股权收购归编9个项目，新增权益货值63亿元，主要分布于南京、佛山、重庆、天津等强二线城市。同时退出部分弱三线和四线城市如郴州、九江、岳阳、大理等，减少权益货值9.5亿元。新增权益货值中，二线及以上城市的占比为94%。

  截至2022年底，美的置业的土地储备总建筑面积为3874万平方米，权益比为70%，较2021年上升3%。其中，一二线城市的土地储备面积占比66%，长三角和粤港澳大湾区的占比合计52%。整体而言，土储结构朝高能级核心城市、都市圈区域倾斜。

  对于2023年的投资规划，郝恒乐的表态是会积极、动态地研究优质的土地，捕捉投资机会，根据每个城市的去化速度进行结构性的补货，保持适度的土地新增。“在对具体土地的研判上，肯定是理性、更加慎重，而且也更加聚焦，绝对不会多点开花。”

  2月份，美的置业的销售额录得了环比31%的增长，今年前两个月共实现150.2亿元的销售额，同比增加5.5%。据该公司副总裁王全辉透露，2月份无论到访量还是成交量，环比1月份均出现了大幅的增长，出现了复苏的苗头。3月份之后，客户的到访量有所回落，成交也有一定的下滑，但对比去年同期，增长的幅度还是比较大的。“只是阶段性的回落，并不是市场出现什么问题了。”

  郝恒乐认为，地产开发是持续不断有市场需求的长期行业，也是美的置业要坚守的基本盘，在此基础上，也要从相关产业链上挖掘发展空间，培育新的利润增长点。

  2022年，美的置业的相关多元化业务保持了增长的势头。物业管理板块的美置服务录得11.4亿元的收入，同比上升25.7%，睿住智能确认销售收入11亿元，同比增长33%，商业物业投资及运营收入约2.97亿元，同比上升7.4%，睿住建筑科技确认销售收入超过7亿元，新增合同金额超过8亿元。

  今年，该公司计划继续培育多元化业务板块的独立生存能力，强化市场化意识，全年的收入规模预期可达到45亿元。

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