5月11日，由中国房地产业协会主办、深圳市城市更新协会和中国房协城市更新委员会承办的“2023中国城市更新创新发展（北京）峰会”在北京举行。本次峰会以城市更新高质量发展为主题，住房和城乡建设部总经济师杨保军在会上发表了《新形势下城市更新的工作重点》的主题演讲。

  住房和城乡建设部总经济师 杨保军

  杨保军表示，对于稳步实施城市更新行动，首先要明确一个目的，也就是“一改善三提升”。“一改善”，就是要改善人民的生活。把城市更新视作一个民生工程，但又不止是民生工程，还是一项发展工程，因此要通过城市更新来做到三个提升。第一，提升城市的魅力。包含内在的气质和外在的颜值都要提升。凡是更新成功的案例大体都能够做到近者悦，远者来，也就是当地的居民能够获益，对外来的游客和企业也构成了吸引力。第二，提升城市的活力。这一点尤其重要，也是目前经济复苏和振兴的重要驱动力。城市更新后的功能要尽可能复合化而不要单一化，业态要尽量匹配好，空间要多样化，要改变过去单一功能、单一用途，管控过死的问题。第三，提升城市的竞争力。通过城市更新，对吸引人才、吸引资金，对激发创新创业的能力热情，进一步提高城市能力都能起到重要的作用。

  其次，城市更新要把握一个重要原则，不是简单的推倒重来，而是要留改拆增并举。“留”的不仅仅是经济价值，还包括社会价值、文化价值、情感价值、记忆价值、历史价值，让城市留下成长的年轮。“改”是根据风貌特色的需要，对内外都进行修缮改造，赋予它新的功能。“拆”主要是针对的危房，还有违法的私搭乱建。“增”主要瞄准的是补短板、强弱项，注入新的动力，重新恢复活力。

  第三，城市更新要了解的几个特点。一是，党中央提出来的实施城市更新行动，不是权宜之计，也不是一项简单的任务，其实是城市走向高质量发展的战略部署，要从战略的角度来理解和把握。过去城市拉大框架，大开发区、大园区、大楼盘这种时代划句号了，现在要练内功，以全局的思维、系统的方法来推动城市更新。二是，不要把城市更新当成单一的工程，而应该作为系统工程，整合各部门和社会各界的力量，才能做的更好。三是，城市更新跟新区建设不一样，存量时代的产权极其复杂，需要认真的整理。四是，要避免大刀阔斧，城市更新一定是一个慢工细活，也就是绣花工，绣出未来的希望和活力。五是，要把功夫放在后面的运营端。城市更新的时候，我们更关注使用价值，这个空间、房子、地段做什么用途最合适，把闲置变成有效，把低效变高效，而且要考虑持续性，要从建设端走向运营管理，并且要找到商业模式。六是，要建立起一个理念，放弃过去那种一谈到城市更新就是算账、拆迁、容积率，这种做法的机会已经不多了。现在要考虑的是场地增容、场景重塑，要把握需求的变化，现在人们对城市空间的青睐已逐步转向对美和艺术的追求、对空间背后鲜活文化的情感共鸣、对个性化地方特色元素的追捧，对深度参与和互动的体验需求。七是，城市更新过去是单一开发主体，现在要更加强调要多方的合作，要把各种力量动员起来。正因为大家都参与进来了，他们更珍惜这个成果，会自觉的维护。八是，从过去单一的看经济价值，转向多元价值。

  第四，城市更新的十个任务。从全国角度来看，城市更新面对着十个方面的任务，但不是所有城市都要做这十个方面，而是不同的城市有自己排序。1，实施城镇危旧房改造和抗震加固；2，实施城镇老旧小区改造工程；3，完整社区的建设；4，实施活力街区打造，把区位价值，历史文化价值挖掘出来，形成品牌和亮点；5，实施城市生态修复；6，实施城市功能完善；7，基础设施更新改造；8，新型城市基础设施，主要讲的数字化、网络化、信息化；9，生命线工程；10，实施城市历史文化保护和风貌修补工程。

  最后，城市更新要抓住几个重点。城市更新最大的困难不是技术，也不完全是资金，而是针对城市更新缺少制度的供给，处处有路障。所以要在制度上进行大胆的改革，围绕着推动高质量发展，要敢担当、敢作为，要鼓励各地方尝试，通过试点穿越制度政策性的障碍。
　　一是，城市体检评估制度要完善。体检一定要坚持问题导向，坚持目标导向。
　　二是，要建立城市更新的规划设计管理制度。希望各地要能够编制实施城市更新的规划和年度实施计划。要统筹推进城市更新，要改革现行的详细规划，要建立起城市设计的管理制度，提出城市更新地块建设改造的升级条件，要逐渐研究建立起适应城市更新要求的建设工程审批管理制度。
　　三是，要完善存量用地的政策。通过城市的试点，建立以需求定供给，以效益定供给，对建设用地进行优化，希望地方能鼓励土地用户的兼容，鼓励建筑功能的混合，探索一种主导功能、混合用地，用负面清单的方式来管理。要推进低效用地再开发，完善闲置土地的使用权，包括回收机制，探索建设用地整理产权整合置换，容积率转移或假定等激励政策，希望地方能够通过试点去创新。
　　四是，要建立房屋全生命周期安全管理长效机制。建立房屋的定期体检制度，以市场化手段来推动完善工程质量和房屋安全监管机制，为房屋提供全生命周期的安全保障。
　　五是，要健全多元化投融资机制。这个确实是需要有创新，包括：希望国家能够将城市更新作为专项的支持领域，加大中央预算内投资和中央财政预算资金的投入，采取以奖代补的方式来支持城市更新项目。鼓励地方政府设立专项资金，以资本金注入投资补助、贷款贴息等方式来推进城市更新项目，在更大的尺度范围来统筹资源。优化地方政府债务内的计算方式，支持通过发行地方政府专项债券为城市更新融资，还要进一步完善城市更新的相关税费优惠政策。鼓励银行业金融机构，特别是开发性政策性金融机构加大中长期贷款的投放。要完善与城市更新相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理的时候予以差别化的对待。更要创新市场化投融资模式，推广政府和社会资本合作的PPP，探索设计城市更新专项基金，推进发行城市更新不动产的投资信托基金REITs，支持符合条件的发行企业贷款融资拓宽渠道等。

　　（根据论坛讲话整理，未经本人审阅）

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