2023年至今，网友们问的最多的问题便是：今年要不要买房？

  他们有的是刚需，有的是改善，有的想打新，有的想置换，有的想买二手房。

  这些问题中，往往都隐含着另外一个问题，那便是“我买这个房还能不能赚钱？”

  一直以来，在我们给出的建议中，对于结婚、生子、读书等真正的刚需来说，我们一直都是支持的，对这些购房者来说，关注市场波动的意义其实并不是很大，不能以投资的眼光来看待自住刚需群体的需求。

  对于改善型住房需求的购房者来说，我们认为，目前“打新”能赚钱的概率越来越小。据我们梳理的上海2020年销售金额、面积TOP50项目情况来看，30%几乎没有涨价，其中14%挂牌均价已低于当年成交均价。

  对上海市场来说，“打新”是近年来最常见的词之一。“打新”的背景，可以追溯到2016年底，上海市房管部门开始严控预售证审批、严控新房价格，在此之后项目预售证的取得难度增加，并开始出现“限价”、“一二手倒挂”等现象。

  2017年7月，上海印发《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》，上海市暂定在加强房地产市场调控期间，开盘销售的预售和现售商品住房应采取公证摇号排序，按序购房。

  上海正式步入“公证摇号买房”时代。

  2021年1月，上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（“沪十条”）。2月，上海新房摇号积分制正式落地实施。3月，《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（“新沪七条”）发布，对上海积分购房政策进行了补漏。

  至此，若项目认购比例超过1.3:1，便会触发5年限售规定。

  2021年至今，上海新房市场多次集中开盘，依然出现了不少“高分”热盘。究其原因，很大一部分还是因为在“限价”之下，“一二手倒挂”严重，大量投资客涌入，“打新”一族也就此诞生。

  由于2021年之后热门项目要5年后才能出售，因此，我们梳理了2020年成交面积和成交金额前50的项目，剔除了重复项目后，共获得70个项目样本。

  在对比这70个项目样本2020年的销售均价及2023年6月的二手房挂牌均价后，我们发现约16%的项目挂牌价涨幅在10%以内，约14%的项目二手房挂牌均价已经低于2020年成交均价。

  考虑到目前上海市场成交价与挂牌价的差距，即上海2020年销售金额、面积TOP50项目中有约30%几乎没有涨价。

  2023年6月二手房挂牌价与2020年成交均价相比涨幅在50%以上的项目有10%，如翠湖天地、尚海湾豪庭、滨江凯旋门、云锦东方、苏河湾、蟠龙天地等，基本上都是上海市场耳熟能详的项目。

  在这其中，2023年6月挂牌均价与2020年成交均价相比涨幅最高的达120%，由于是挂牌均价，因此120%涨幅的挂牌价未必代表最终的成交价，但从总体趋势来看，挂牌均价越高的项目市场对其预期也越高。

  具体到项目来看，2023年6月挂牌均价与2020年成交均价相比涨幅最高的三个项目为云锦东方、尚海湾豪庭及滨江凯旋门，这三个项目都是2020年成交均价超10万元/平方米的豪宅项目。

  从2023年6月挂牌均价低于2020年成交均价的项目来看，其中挂牌价最大跌幅为25%，挂牌价跌幅在10%以上的项目共5个，占项目总数的7.14%。

  需要注意的是，由于统计口径是挂牌均价，因此存在个别房东因个人原因低价抛售而拉低整体挂牌均价的情况产生，因此挂牌均价并不代表该项目的最终成交价格，仅做趋势参考。

  梳理挂牌均价跌破2020年成交均价的项目来看，其中大部分为刚需项目，项目均价4.4万/平方米。

  从2023年6月挂牌均价与2020年成交均价相比涨幅在10%以内的项目来看，刚需项目与豪宅占比分别为81%与19%。

  由此可见，虽然大部分几乎没有涨价项目以刚需为主，但其中仍有部分单价在10万元/平方米以上豪宅项目。

  从2020年的热门项目来看，“打新”就一定能赚钱的“定律”已被打破。

  从2020年上海整体市场情况来看，全年上海商品住宅成交面积达918万平方米，同比增长23%。二手房市场也在2020年迎来成交大年，全年二手房成交面积高达2486万平方米，成交金额首次突破1万亿元。当时有不少项目“倒挂”，但截至2023年6月二手房挂牌情况来看，这些热点项目中，有不少并没有涨到当时二手房的倒挂价格。

  这一方面是因为目前整体市场情况趋冷，另外一方面也是因为2020年刚好也是上海二手房市场的高位，以当时二手的成交价格对比出来的“倒挂”从目前来看，有部分水分。

  CRIC数据显示，2020年上海二手房成交均价40595元/平方米，为2015年至今次高位，在经过2021年及2022年两年的调整后2023年前4月，二手房成交均价40723元/平方米，回至2020年水平。

  分不同总价段来看，总价500万以下的二手房平均单价目前已经跌破2017年水平，总价500-1000万的二手房平均单价高位在2021年，经过2022年的调整后，目前2023年前4月均价已超2021年水平，至于总价1000万以上的二手房则自2020年起一直保持上涨。

  这一现象也大体符合上海2020年销售金额、面积TOP50项目的二手房挂牌价较2020年成交均价涨幅情况分布。

  整体来看，我们认为，目前而言，未来“打新”空间将越来越小，不建议从投资角度考虑买房。

  2023年至今，中央对房地产表态整体积极，其核心目的还是要改善市场预期、修复行业信心，引导行业尽快重回平稳健康发展轨道。4月28日，中央政治局会议上，重申“房住不炒”、因城施策理念，加强房地产市场保持“稳定”的政策意图也得到延续。

  现阶段决策层对于房地产的核心诉求是“稳”，而不是重回快速上升通道，也不是期待依靠房地产拉动短期经济。

  未来整个房地产市场最终还是会回归居住属性，并在经历一段修复期后，进入一个稳定的健康的市场环境之中。

  对于真正的刚需及改善群体而言，只需了解清楚自己的需求核心，任何时候都是买房的好时机。

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