随着2023年中报季收官，除部分停牌房企外，多数上市房企陆续交出上半年的答卷。

  2023年上半年，中国房地产行业虽然有一定的修复预期，但在供需两端制约之下，上半年市场和企业表现相对平淡、楼市复苏动能放缓。

  8月末9月初，多个重磅政策推动下，尤其是核心一二线城市均有不同程度的利好政策落地，部分城市回温，短期内对市场信心起到了一定的提振作用。

  我们梳理了万科地产、中海地产、华润置地、中国金茂、越秀地产、美的置业、中南建设、中原建业等8家房企业绩会实录，发现目前基本已达成以下共识：

  1、政策有一定的效果，但市场企稳还需要时间。

  2、房地产行业依然还是影响国民经济的大行业，长期来看对房地产市场仍有信心。

  3、提高项目品质、质量，加强企业竞争力，保持可持续性，聚焦核心城市。

  4、寻找新的业务机会。

  万科地产：当前政策已经在发力

  当前政策已经在发力，希望已经出台的政策能够尽快落实到位来推动市场恢复到健康合理水平，另外期待存量盘活等方面的具体措施能够尽快出台。我们也相信在各方努力下，随着经济态势平稳改善，随着人们对未来预期的稳定，我们的行业迟早会回到一个健康合理水平上去。这个过程中一定会有波折、有波浪。

  中海地产：现在各地都在研讨

  中央对房地产市场供求关系发生重大变化的新形势作出了判断，明确要适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。现在各地都在研讨，都是正向的，希望房产市场能够企稳。

  从城中村推进来看，我们判断，有利于这些大型城市的一些需求释放，对于需求端会有显著的利好。

  华润置地：有利于短期企稳

  大的方向来看，政策有利于房地产市场的短期企稳和中长期的稳定健康发展，以保刚需、保改善和保民生为出发点。未来还是要发挥城市投资开发运营商的优势，从做好住宅到做好社区方向努力，做好长租公寓业务的建设。同时，积极参与城市更新、城中村改造。

  中国金茂：给我们提供了很好的机会

  国家发改委明确把商业资产纳入REITs试点。对整个行业而言是地产行业转型升级实现高质量发展的一个非常重要的重点。中国金茂有非常优质的物业，而且我们一直以来做了很多资本市场的尝试，包括CMBS资本运作，经验是比较丰富的，资产也相对比较成熟，所以对于我们来说可以盘活存量、驱动增量，打通重资产的投融管退，给我们提供了很好的机会。也是提升我们自身运营水平的一个机会。所以我们现在无论是从新的投资还是运营角度都把这个REITs作为我们内部底线。

  越秀地产：围绕“因城施策”持续宽松

  预计下半年调控政策将围绕“因城施策”持续宽松，支持居民自住及改善性合理购房需求，保持房地产市场的良性恢复和健康发展

  美的置业：肯定不可能那么快见效

  最近从中央到地方，出台了很多需求端的政策，对支持整个行业稳定是绝对有作用的。当然这个作用肯定不可能那么快速见效。目前推出的这些政策都非常具体，而且力度很大，但是时间上还是一个比较慢的过程，因为整个经济大周期也不仅仅是房地产行业，可以说景气度都有一定影响。公司现在还是看长期，作为公司来讲，从管理层也好，从大股东也好，对整个行业未来还是有很坚定的信心。

  房地产行业是经济发展的重要支柱，居民刚性以及改善性的需求，这个谁都不可否认是长期持续存在的，经过一定的周期调整，会回归到一个良性的、健康发展的轨道，以及供求关系相对平衡的一个状态，公司认为不管怎样的调整，机会一定是大于挑战的。

  中原建业：代建潜力巨大

  政策基调由“房住不炒”转为“因城施策”，支持房地产行业平稳发展，代建行业发展潜力巨大。

  万科地产：市场显然是跌过头了

  关于整体市场判断，目前处在焦灼状态，因为市场低迷已经持续了一段时间，市场情绪已经受到了一定的影响，容易出现各种各样的过度的反应。目前我们的判断是市场显然是跌过头了。

  我们内部相对一致的看法是整个房地产行业还是国民经济的一个比较大的一个行业，相信它总会回到一个正常的发展轨道，行业也会进入新的发展阶段。

  中海地产：长期向好基本面没有改变

  房地产市场短期仍处于下行筑底过程中。长期来看，中国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变，将为房地产长期向好提供有力支撑。我们对房地产市场企稳转好保持信心。

  华润置地：格局发生了深刻变化

  行业格局发生了深刻的变化，处在一个长效机制的构建和新发展模式的转换过程中，行业分化不断加剧，行业集中度持续提升，城市、区域分化也在加剧。

  绿城中国：阶段性4个变化

  几年前，我们反复强调，行业4个分化，这4个变化是内部结构的变化，如市场的分化，企业的分化，产品的分化。我们现在感觉，我们已经从结构变化进入阶段性变化。

  1、发展阶段出现变化，增量到存量时代，2021、2022年是见底回落的起点；

  2、供求关系变化，现在是供大于求，中央会议有提，供求比1.09，靠拢发达国家1.1；

  3、市场结构发生变化，刚需为主到改善为主，中小城市房子过剩，大城市短缺等；购房年龄发生变化，不断提高，逐步以改善型为主；

  4、房屋功能发生变化，以前金融属性占了很重要方面，现在回归居住属性。

  对房地产市场规模调整，今年预计规模10-12亿，已经进入新阶段。

  越秀地产：将筑底企稳

  预计下半年随着调控政策的持续宽松和市场信心、购房预期的逐步恢复，房地产市场将筑底企稳，全年市场规模和房价将大致保持稳定，城市、市场和房企分化进一步加剧。核心一线和重要二线城市及华东地区、大湾区资源集聚优势明显，市场支撑度高、潜力大。

  美的置业：需求相对是比较弱的

  不可否认现在整个行业还处在一个深度的调整期，市场景气度确实比较弱，具体表现核心为现在整体的存量还是比较大，需求相对比较弱。

  但是我们还要看到市场层面的真实需求是绝对存在的，那么这个需求他现在为什么不敢，甚至不愿出手？这个我认为不仅仅是价格的问题，也不仅仅是购买力的问题，最主要还是心理预期，大家不敢和不愿出手。

  中原建业：调整是规律使然

  中国房地产面临的调整是规律使然，受制于全球经济的发展趋势。房地产行业仍然是个很大的市场，企业还是要更多关注自身。

  大部分人口仍集中在三四线市场，同时城镇化率较低。另外一些品牌房企很少进入三四线市场，建业遇到的竞争较低。房价不是太高，但是对成本管控有高要求。

  万科地产：开发、经营、服务三者并重

  整个行业的情况发生深刻变化，高杠杆、规模扩张的发展模式难以维系，万科最近这十年一直把开发、经营、服务三者并重当成主要战略，在碰到市场有压力的情况下，更能够坚定我们三者并重的信心。我们一直把工作的重点放在三个方面：第一是以客户为中心。第二是强调公司的经营安全，强化公司的安全韧性。第三是提升我们的业务能力。

  更难能可贵的是，开发业务和经营服务业务这两种能力能够相向而行，相互促进、相互成就。在多赛道的联动，多种能力的协调、多种场景综合运用方面，我们也找到了一些经验，尝到了一些甜头。

  华润置地：做好全价值链无短板

  战略方面，深刻研判宏观形势和行业趋势，2年半以来保持战略定力，扎实推进战略规划的各项工作。未来开发业务做好全价值链无短板，向管理能力要效应，实现可持续的高质量的规模增长。有序退出建筑、装饰、家私、康养等业务。

  绿城中国：TOP10品质标杆

  2025战略规划，2025年绿城自画像是TOP10里面的品质标杆，一个是定量一个是定性，定量是站在TOP10，定性是品质标杆，要做到什么形象。TOP10聚焦三项规模，即销售规模、投资规模、权益规模。品质问题，我们的品质不只是产品品质，是全方位的品质。今年报告是全品质、高质量、可持续。全品质，里面有投资、运营、管理、财务、队伍、组织品质等。

  中国金茂：规模保持行业排名前15

  开发业务肯定是中国金茂的基本盘，在过去，中国金茂在规模方面、成长方面发展是比较快的。我们在继续坚持这个适度规模保持行业排名前15的前提之下，希望能够更提升开发的盈利能力。

  第二个方面主动增加一些精品持有，中国金茂过去一个重要的战略就是城市运营。过去拿了城市运营项目，更多的是一些副中心的一二级联动开发。基于对行业形势变化，公司今后的城市运营一个重要方向就是增加一些核心城市综合体的获取，尤其是附带部分高毛利开发的综合体项目。

  第三个服务方面会更进一步的聚焦金茂服务。实际上这几年已实现规模的快速增长，这个增长是有差异化、可持续的，并且未来应该说会逐渐贡献更多的盈利。

  中南建设：坚持大众主流住宅产品定位

  房地产开发业务将继续坚持大众主流住宅产品定位，进一步聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集城市，不断精准对客户需求把握，提高产品适配，加强与建筑业务整合，提升品质服务，改善盈利能力，推进代建业务深入，探索新的发展模式。

  万科地产：特别强调投资质量

  公司在投资强度下降的同时，特别强调投资的质量。目前一二线城市投资金额占比100%。所谓特别好的项目有三个投资标准：一个是市场和客户基础比较好；第二个是要前置产品解决方案，有把握为客户提供好产品、好服务；第三个是财务标准，毛利水平达到20%。

  中海地产：坚持三个主流

  我们整个上半年，公开市场拿地13宗，权益投资额379亿，是去年全年投资额的44%。重点跟踪18个重点城市，坚持三个主流，主流城市、主流地段和主流项目。目前80%的货量位于一线和强二线城市。

  华润置地：坚持核心原则，量入为出

  聚焦核心城市核心区域核心板块，坚持核心原则，量入为出。坚持聚焦策略深耕，公开市场竞拍和多元化拿地并举，再加上收并购业务，有条件实现优中选优。

  绿城中国：根据销售和融资情况

  整体来看，还是按照公司整体现金流安排、融资情况来安排投资。年初安排的权益投资额600亿左右，具体还是根据销售和融资情况。今年投资质量比往年更好，特别是上海的3块地，近千分之一几率，无论IRR、利润率、去化率都好，到现在为止整体拿地质量非常好。对下半年投资市场看法，房地产端是比较谨慎，但机会仍然很大。

  中国金茂：适合做金茂传统产品的地方

  公司目前在新拿土地上面适当减少，体现了我们的城市聚焦、板块聚焦，还有我们的产品聚焦，就这两个聚焦还是非常明显的。

  城市聚焦在15个左右的核心一二线城市以及我们团队优势的城市。在产品方面聚焦改善类的产品，适合做金茂传统产品的地方，同时我们也关注能开发和持有联动的综合体的开发机会。

  越秀地产：精准投资、一城一策、量入为出

  坚持“稳中求进”总基调和“精准投资”、“一城一策”、“量入为出”的稳健投资策略；聚焦经济、产业和人口优势区域和城市持续深耕，重点投向大湾区、华东地区以及一线和重点二线城市

  美的置业：宁可错过，不能犯错

  土地的增补我们一定是精准的研判，一定是在我们的资源、我们的能力所覆盖的根据地城市当中有自己比较优势的这些地方，去找到这种结构性的机会，留够足够的安全点。简单讲就是宁可错过，不能犯错。

  万科地产：新的业务机会正在出现

  有背阴的一面，就一定有向阳的一面。在目前整体低迷的时候，向阳的一面就格外引人注意，比如说我们发现有些市场更有韧性，同时我们也发现有些新的业务机会正在出现。比如说商品住宅过去是解决普通人的刚性需求为主，那未来有可能是在改善需求方面挑起大梁来，再如城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营等等方面都是未来的重要的业务领域。

  房地产是个很属地化的一个业务，所以我们每个业务，尤其大型项目，都需要跟当地的发展理念、产业政策、城市的规划、建设的要求，跟产业导入，多功能场景的配合等等结合在一起，这个方面需要大家方方面面的共同协同努力，才能够做好，共同摸索可复制可推广的模式。

  中海地产：进一步发力城市更新

  我们在城市更新方面会进一步的去发力，上半年北京和上海两个大的城市更新项目在持续的投入，包括北京的中信城和上海的建国东路。下半年，我们在这些方面会有更大的一个进展。

  华润置地：逐渐向资管转型

  除了销售型业务，逐渐向资管转型。目前不动产资产管理规模突破3700亿，3700亿中，并表2800亿。大的转型方向上，政府推出消费类REITs，未来不停拓展资管规模。

  中国金茂：着力培养酒店和公寓轻资产管理

  在酒店和公寓的轻资产管理方面，把它作为服务里面的第二个增长，在着力培育。

  越秀地产：抓住城市更新机会

  越秀2018年成立专门的城市更新集团，一直在研究相关的政策。城市更新有利城市的升级迭代，能带动更好的需求。越秀在海珠、天河片区争取做好落地，会抓住机会。

  美的置业：房地产科技业务向好

  围绕着房地产开发生态的垂直业务进行多元化，第一类就是经营型的业务，第二就是房地产科技这样的一个板块。在房地产科技方面，一个是装配式业务，另外一块叫MIC这个结构化模块，2023年预计这两项业务的规模大概在15个亿，那么它的利润贡献也会在5个点以上。

  中南建设：继续推进建筑业务形态调整

  建筑业务将继续推进业务形态调整，进一步聚焦优质客户，加强对政府平台公司、央国企及优质民营企业非住宅设施业务的扩展，提高公建、基建占比；进一步加强节能环保技术的应用，改进施工工艺，提高施工质量；进一步推进组织升级，提高综合管理水平，强化履约能力、控制风险。

  中原建业：加强与城投合作

  打造“中原建业+”服务体系；探索创新与城投合作模式，加强与城投合作。

  历经房地产市场过去一年多的深度调整，房企在种种困境下艰难修复重生。

  我们认为，今年年底前行业、企业仍有挑战与压力，中央应会继续支持刚需改善、地方放松政策仍是常规；经济复苏强度是信心修复的关键。预计2023年行业弱复苏、周转放缓仍是主旋律。

  而在众多新赛道中，代建有轻资产、低负债、高成长、抗周期等特点，是新模式重要方向，参考海外地产行业的发展，代建或会成为地产开发的主流模式之一。

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