自2020年起上海陆续出台多个人才落户新政，降低落户门槛，除了对高学历人才的宽松之外，五大新城是其重点。

  一系列落户新政的作用下，2020年至今上海落户人数猛增13万人，在其利好下，2020年至今，上海房地产市场韧性十足。

  这主要是因为落户门槛虽然属于人才引进政策的一部分，但结合上海限购政策来看，非户籍仅婚后方可买1套房，而户籍单身即可买1套房，降低落户门槛，在某种程度上，起到了变相放松限购的作用。

  上海“十四五”规划建议中明确提出要实行更加便利人才引进政策。

  从目前五大新城的发展情况来看，我们认为嘉定、青浦、松江明显属于第一梯队，各有千秋。其中嘉定的经济环境可谓独树一帜GDP甚至比许多市中心的区都高，且目前是“嘉青松”中房价平均最低的一个，对于新落户的人群来说，门槛相对较低。

  从2020年至今上海落户政策成效显著。

  2020年在一系列落户新政的作用下，上海落户人数首次跃升，至31460人同比增长40%，2021年明确加快推进嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五个新城区域内人才落户优惠，当年上海落户人数进一步提升至73128人，同比增长105%，2022年在多个落户政策合力下，上海落户人数63536人，依然保持高位。 

  虽然落户人数不能与购房人数直接划等号，但是落户人数的大量增长在一定程度上会提高市场的需求量，从而推动市场成交量的增长。

  对比2014年至今成交面积来看，近10年上海商品住宅成交面积高峰为2015年至2016年，2020年至2022年为次高峰，这与上海落户人数大量增长期不谋而合。

  由此可见，2020年以来，上海落户人数放量增长，给房地产市场提供坚强的需求支撑，即便是在房地产行业步入下行周期，上海市场仍具备较强韧性。

  降低落户门槛，虽然起到了变相放松限购的作用，但与真正但限购松绑仍有一定但差距，因此，若上海对限购政策进行部分区域的松绑，势必将对房地产市场起到更为明显的支撑作用。

  从2020年至今上海落户新政来看，在2021年明确加快推进五个新城区域内人才落户优惠之后，上海落户人数出现了明显翻番。

  具体到嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城来看，据上海统计年鉴显示2021年嘉定户籍人口市外迁入18546人，较2020年提升94.79%，在五大新城中排名前列。

  对比近3年及近5年的房价来看，嘉定新城的涨幅明显更高。

  CRIC数据显示，2023年至今，嘉定商品住宅成交均价49041元/平方米，较2020年上涨27.04%，较2018年上涨28.1%，无论是3年涨幅还是5年涨幅都位于五大新城首位。

  不仅如此，与单价超5万元/平方米的青浦和松江相比，嘉定新城、南翔等板块在距离、潜力和教育资源还有商业配套上都相对地领先其他新城。

  首先是在距离上，嘉定新城比其他的新城离市区更近，同时还拥有双轨交（11号线、嘉闵线），优势明显。

  上海市城市总体规划

  其次是在潜力上，长期以来，嘉定经济一直在市郊处于领跑地位。

  “十三五”以来，嘉定区紧抓上海科创中心重要承载区建设的历史机遇，全面落实“中国制造2025”新要求，全力推进“上海制造”品牌特色功能区建设，依据嘉定区产业发展基础和优势，重点发展高端装备制造、新一代信息技术、新材料、新能源汽车四大优势产业，积极培育生物医药、节能环保和新能源三个先导产业，产业规模快速增长。据统计，2020年末全区战略性新兴产业实现产值1227.7亿元，较“十二五”期末增长90.7%，顺利突破千亿大关，超额完成“十三五”规划目标。“十三五”期间，战略性新兴产业年均增速为8.1%，居“市郊八区”首位，且高于全区规模以上工业总产值7.5个百分点。

  “十四五”时期，嘉定区发展战略性新兴产业处于大有可为的重要战略机遇期。

  到2025年，总量规模方面，战略性新兴产业规模达到2000亿元，占全市战略性新兴产业比重进一步提升，其中汽车“新四化”、智能传感器及物联网、高性能医疗设备及精准医疗三大产业集群向千亿级规模方向发展，三个千亿级产业总产出年均增速达到10%。

  一方面是战略规划，另外一方面是人口，上海统计局数据显示，2021年嘉定人口密度为 3996人/平方公里，为五大新城中人口最密集区。

  不仅如此，从教育资源上看,嘉定有宋校、上实嘉定分校、交附嘉定三所新校。商业配套上,嘉定新城内也有多个大型商业中心的落成及规划。

  在经济、人口、规划和配套的多重作用下，嘉定发展潜力明显。

  基于嘉定的基本面及近几年的表现，2023年至今土拍市场，嘉定成为了各大房企争相抢夺的目标，除了今年首轮江桥镇地块外，其余所有地块都进入一次性报价或者最高限价成交，整体溢价率达7.63%。

  2023年以来，各大房企在拿地选择上，谨慎、聚焦已成投资共识，不仅一二线为企业争夺的聚焦点、多数三四线无人问津，而且一二线城市本身核心地块与非核心区地块也已拉开差距。

  造成这种现象的原因，一方面是受到大环境影响，另一方面，在资金有限的压力之下，押宝优质核心地块成为常态。各大房企拿地保持理性和谨慎，聚焦一二线的同时，更加关注性价比高的优质地块。

  在这样的背景下，嘉定依然成为了各大房企争夺的焦点，这意味着，对于当前在一线城市拿地的头部企业而言，嘉定仍是极具潜力且不容错过的优质区域。

  未来随着这些热门地块的上市，届时将带动购房需求的集中放量。

  目前市场上对上海放松限购的呼声较高，但目前，上海并未有任何限购放松的迹象。

  我们认为，当前市场核心一二线城市复苏动能在转弱，且内部也存在分化行情，调控确有进一步松绑的必要。

  但我们认为，目前一线城市，尤其是北京和上海完全放松限购的可能性并不大，仅非核心区域有适度放开的可能。从五大新城来看，不排除有差异化落户和差异化购房政策放松等可能。

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