当下市场最有钱的险资金主们，又重新杀回房地产市场了。

  最新消息显示，上海万达广场置业有限公司的股权关系发生变更，大连万达商管正式退出，取而代之的是大家保险。上海万达广场置业为上海周浦万达广场的项目公司，而上海周浦万达广场一直是万达商管的现金“奶牛”。

  事实上，今年5月份，大家保险已经从大连万达商管手中接过了上海松江万达广场、江门台山万达广场和青海西宁万达广场3个项目。

  这不是个案。9月28日，大悦城控股将旗下中粮·置地广场项目卖给了中邮人寿，交易价格为42.56亿元。同日，世茂集团公告称，拟出售珠海世茂新领域51%股权，总价为39.1亿元，接盘方为项目合营联营企业，背景为中国人寿系。

  9月27日，华泰资管斥资40亿元投资万科不动产债权计划，而华泰资产起源于华泰财产保险投资部。

  今年以来，平安保险、新华保险、太平保险、阳光保险等在房地产领域投资金额均明显增加。曾在2021年频繁撤离地产股的险资们现在又卷土重来，开启了大举加仓房地产的戏码。

  险资密集出手

  一个多月前，大悦城控股子公司西单大悦城将北京昆庭100%股权及相关债权的转让公告挂在了北京产权交易所上，挂牌底价为42.56亿元。其中，股权挂牌底价为34.49亿元，债权挂牌底价为8.07亿元。

  在挂牌期满后，这一项目终于迎来接盘方。9月28日，西单大悦城与中邮人寿签署了产权交易合同，成交价约42.56亿元。中邮人寿采用一次性付款方式。

  北京昆庭的主要资产为位于北京东城区的中粮·置地广场项目，2018年竣工投入使用，总建筑面积8.15万平方米，目前已有摩根士丹利、CBA联盟、至信保理、国联证券等企业入驻。另有车位377个。

  截至今年4月，北京昆庭总资产为20.61亿元，今年前4个月实现营业收入5107.9万元。近3年及今年上半年，中粮·置地广场分别录得租金收入1.63亿元、1.76亿元、1.49亿元和7580万元，目前出租率为83%。

  资产评估报告显示，北京昆庭净资产评估值为24.38亿元，增值率为125.4%，主要增值原因是在投资性房地产中核算的房屋以成本价计量，其所处区域房地产市场状况较好，该区域市场整体趋势呈现一定上涨，导致房地产价值增加。

  大悦城方面称，本次股权转让将有利于盘活存量资产，实现资产价值最大化，回笼资金助力公司高质量发展。

  买家中邮人寿为国有企业，控股股东为中国邮政，第二大股东为友邦保险。今年上半年中邮人寿大幅亏损28亿元，在上市险企中几乎处于垫底位置。中邮人寿在投资端压力可见严峻性。

  除中邮人寿，国寿系也投资了不动产领域。

  9月28日，世茂集团、上海世茂股份发布公告称，为缓解公司流动性困难，降低企业经营风险，拟出售珠海世茂新领域51%股权，总价为39.1亿元，受让者为合营伙伴国寿星湾以及合营联营企业国寿启航基金，二者均属中国人寿系。

  珠海世茂新领域主要业务为发展位于珠海的综合商业及商用综合体开发项目，项目占地面积22.56万平方米，目前正分为六期开发，包括酒店式写字楼、商业物业、酒店及展会中心。

  世茂集团表示，由于该项目持续开发需要订约各方进一步投资，鉴于公司目前流动资金问题，公司无法再进一步投资及支持该项目的持续开发。进行出售事项使本集团能够偿还其结欠合营伙伴的债务，确保开发该项目所需持续资金，并有机会分占该项目物业所得款项。

  值得注意的是，中国人寿的业绩也不算好。2023年上半年，中国人寿实现净利润161.56亿元，同比下降36.28%；而其一季度实现净利润178.85亿元。也就是说，二季度中国人寿是亏损的。

  中国人寿还是远洋集团的第一大股东。对于远洋集团暴雷事件，中国人寿在中期业绩会上称对远洋只是财务投资，对公司整体影响可控。为此，中国人寿还在财报中计提了资产减值损失，将对远洋集团的长期股权投资，在财报中直接清零。

  从逃离地产股到重仓不动产

  过去两年，险资在上市房企股票投资中可谓损失惨重。亦因此，早在2021年，险资就在陆续大手笔减持手中地产股，如泰康系“割肉”减持阳光城，浮亏17亿元；大家人寿自2021年9月以来6次减持金地集团，所持股份从20.43%削减至5.43%；中国人寿则对万科A连续减持。

  “不是没有钱，也不是不出钱，是找不到可以匹配的GP(普通合伙人)，有钱配不出去。”面临投资荒情况下，有险资人士这样称。

  而房地产行业的资金特征与险企的资金需求高度匹配，险资对房地产的直接投资具有多重优势，这使得险资不可能真的抛弃地产投资，只不过换个方式而已。

  今年以来，在房地产行业政策红利频出之后，多位业内人士认为，相比前两年，今年险资对于不动产投资将变得更为“大手笔”，因为不动产项目与险资特性的高度匹配一直都是不变的。

  确实，今年以来，险资入手不动产的数量持续走高。据不完全统计，友邦人寿、平安人寿、泰康人寿、友邦人寿多家险企发布了关于不动产投资的信息披露公告，涉及资金千亿元。仅平安人寿就已累计披露对5个大额不动产项目的投资，出资总额达539亿元。

  从险企布局不动产项目偏好看，相关标的多涉足商业办公类楼宇、产业园区不动产和自用办公楼等，这类型资产稳定的收益和增值能力受到险资青睐。

  一位保险从业人士称，对于商业办公楼宇、工业园区、物流仓储等收租型物业一直保持着浓厚的配置兴趣。尤其是位于核心城市的核心资产，既能创造期间稳健的经营收益，又有穿越周期资产增值的潜力，一直是保险资金配置的重点方向之一。而且经过3年疫情冲击，许多不动产项目估值已进入低谷，险资选择此时入局也是出于“抄底”心态。

  经过华夏幸福暴雷一事的中国平安高管在中期业绩发布会上表示，目前房地产投资风险可控，看好具有稳定现金流的不动产投资，例如商办、长租公寓、园区类投资。

  截至2023年6月30日，在中国平安保险投资组合中，不动产投资余额2093.93亿元，占比4.5%；在所有不动产投资中，物权类资产近76%，包括商业办公、物流地产、产业园、长租公寓等，“这类资产总体非常优质，能够贡献稳定的租金收入，并实现保值增值。”中国平安高管称。

  太平资产副总经理徐钢在4月份相关论坛上表示，我们测算房地产12个月滚动销售面积，目前已降至13.5亿平方米，较2021年6月高点19.5亿平方米已下行30%。在经历过剧烈收缩后，考虑到前期政策面的积极变化以及经济重新放开，预计地产短周期应将趋于稳定。今年地产销售面积可能将回到14亿平方米。

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