10月20日，在万科媒体交流会上，万科董事会主席郁亮对于外界普遍关心的市场形势问题、行业阵痛之下的业绩压力以及房地产政策对市场的影响等热点话题作出回应。

  谈及当前的房地产市场形势，郁亮认为，主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。目前客户对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的。

  从城市人口增长、改善、更新的需求来看，郁亮预计，未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米，但今年预计新开工不到7亿平方米。他认为，住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来。

  “未来市场自身会产生向上修复的动力，像今年的旅游市场一样，过去3年的积压的需求和动能在今年得以释放，压缩得越厉害，反弹得也越厉害。”郁亮说。

  谈到短期市场表现，郁亮认为，市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力。8月以来，政策的发力释放了合理的住房需求，已显现出一定效果。以国家统计局10月19日发布的数据为例，9月份一线城市新建商品住宅销售价格环比持平、同比涨幅扩大。此外，一、二线城市成交面积环比增加13.4%，且10月上半月数据继续好转。当然，不能指望政策一招解决所有问题。郁亮建议各地因城施策，结合本地市场情况做出更及时的调整，加快政策落地速度。尤其是在供给端，可以有更积极的举措。

  至于何时能穿越此轮周期，郁亮并未给出一个确定的时间表。他坦言，行业阵痛的影响比预想中要长，目前还在持续当中。阵痛的压力对每个人都一样，各方都不容易，都在努力熬过阵痛期。

  常年跑马拉松的郁亮，也以此为比喻，把当前房地产市场的状态比作马拉松的“撞墙”阶段， “熬过去就能跑下去了”。这一过程在经济上为“新旧动能转换”，在房地产行业则意味着从过去简单的规模发展转换到如今的高质量发展。

  郁亮指出，只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。对万科而言，客户方面，在产品和服务上像消费行业一样追求极致；城市方面，是向中心发展，做复杂、做综合。为此，万科选择了开发经营服务并重的战略。这其中的难点，首先是需要培养出赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的能力，第二是商业模式能否实现闭环。

  “城市永不落幕。当下不必过于悲观，只要与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。”郁亮表示。

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