广州的城市更新市场迎来了一股新生力军。

  中国建筑股份有限公司（以下简称“中国建筑”，601668.SH）在11月2日宣布，该公司旗下的中建八局通过股权收购的方式参与投资广州市黄埔区双沙社区城市更新项目，预计总投资额约289.3亿元。

  对于中国建筑而言，城市更新是一个商业价值和社会效益巨大的市场。2天前的业绩说明会上，该公司董事会秘书薛克庆就已透露，第四季度的重点工作之一便是“紧抓城中村改造、城市运营、保障性住房等方面的政策机遇”。

  而城市更新项目多、改造任务重的黄埔区也急需更多有实力的参与者。据合富研究院的不完全统计，自民营房企接连出险以来，该区至少有12个旧改村确认更换合作开发商，区属国企难以全部承接。为此，一年前，黄埔区下属的科学城集团、知识城集团便与16家央企、国企达成了城市更新领域的战略合作，希望通过央地国企合作模式，加快推动区内城市更新项目。

  双沙村旧改的新接盘者

  双沙村位于黄埔临港经济区，地铁5号线及13号线经过并设两个轨道站点，项目体量颇大，改造总用地面积约112公顷，规划总建面约237万平方米，其中居住面积达161万平方米，规划居住人口约5万。项目规划分为复建区及融资区两部分，其中，复建区建设类型主要包括安置住宅、集体物业、公建配套等，融资区建设类型主要包括住宅、保障房、公建配套、产业用房等。

  据了解，双沙村2018年通过改造意愿表决，2021年2月启动房屋拆迁签约，同年4月，合景泰富联合体通过公开票选成为双沙村的改造合作企业。2022年10月，《双沙旧村改造实施方案（片区策划）》取得正式批复。在项目推进的紧要关头，合景泰富却遭遇了债务危机。

  为了确保改造进度不受主体现金流紧张的影响，今年2月份，双沙联社对改造项目的合作企业、合资公司股东变更相关事项进行了表决。最终，广州知城宏胜投资有限公司（以下简称“知城宏胜”）成为双沙村旧改合作企业联合体的主成员，持有双沙村项目公司——广州市弘鑫房地产开发有限公司（以下简称“弘鑫公司”）34.3%的股权。

  知城宏胜是知识城集团的全资子公司。接盘者的角色，知识城集团只扮演了半年，今年8月份便将知城宏胜的100%股权挂牌转让，转让底价约10.06亿元，受让方需满足企业近3年净利润超过300亿元、经营性现金流累计超过300亿元，近10年内在北上广深成功实施旧村改造项目不少于3个，近5年内在广州市参与开发单一项目计容建筑面积超过70万平方米等条件。彼时，广州业内就已传出受让方为中建八局的消息了。

  根据中国建筑的公告，中建八局是在近日通过公开挂牌交易方式竞得知城宏胜100%股权，从而间接持有了弘鑫公司的34.3%股权。股权收购完成后，双沙联社、中建八局、知识城集团在弘鑫公司中的股权比例分别为51%、34.3%、14.7%。复建区交付后，双沙联社以约定的价格将持有的51%股权转让给中建八局和知识城集团，完全退出弘鑫公司。中建八局和知识城集团则将按照70%:30%的股权比例继续合作开发融资区地块。

  短短5年时间，双沙村改造项目的开发主体就经历了从民营房企到区属国企再到央企+国企的变更。

  央地合作 破旧改难题

  对于引入央企参与城市更新项目，黄埔区已经铺排了一年多。

  2022年10月，科学城集团、知识城集团与16家央企、国企达成了初步战略合作，就区内的8个重点城市更新项目展开深度合作。这8个项目的规划总用地面积超250万平方米，建筑总量约820万平方米，融资区规模近300万平方米，预计总投资额超250亿元。参与签约的央企包括中国建筑集团（广州）总部、五矿证券有限公司、中国十九冶集团有限公司、中国五冶集团有限公司、中国二冶集团有限公司、上海宝冶集团有限公司、中国能源建设股份有限公司、中建方程华南公司、中建四局华南建设有限公司、中建三局集团有限公司、中建三局城市投资运营有限公司、中国建筑第六工程局有限公司、中建丝路建设投资集团有限公司、中铁房地产集团华南有限公司、中铁建设集团南方工程有限公司等。

  中建八局是在今年6月份参与了黄埔区、广州开发区2023年第二季度重大项目集中动工签约活动，该公司副总经理韩兴表示，未来将与黄埔区、广州开发区在高端房建、基础设施、地产开发、投资运营、创新业务等领域深化合作。

  除了上述企业，今年以来，中国机械工业建设集团有限公司、中国电建、葛洲坝等央企也相继与科学城集团签订了城市更新项目合作协议。科学城集团党委副书记向奔在一次内部会议中透露，过去的一年，“央企进埔”，该公司率先通过调研交流、项目合作等方式，把“客人”变成盟友，开创了央地国企合作的新模式。

  “那么多民营房企退出来的旧村改造项目，只靠两家区属国企接盘是不现实的，未来要推进的新项目也需要更多的改造主体加入。”黄埔区某国企的内部人士对中国房地产报记者表示，引入央企合作，在很大程度上可以缓解区属国企的资金和项目运营压力，但在流程上，央企不希望与出险房企直接接触，更倾向于从区属国企的手里收购旧村改造项目的股权。

  在中国建筑看来，参与双沙村改造有助于自身深耕城市更新市场。8月份的半年报业绩说明会上，中国建筑总裁张兆祥被问及将如何参与城市更新业务。他表示，城市更新内涵丰富，商业价值和社会效益巨大，中国建筑将发挥全专业、全产业链优势，服务超大特大城市城中村改造建设，特别是长三角地区、粤港澳大湾区等热点区域，“优选拆除重建、有机更新类等业务领域”。

  中国建筑的三季报显示，受地产行业下行影响，今年前三季度，该公司住宅领域新签合同额同比下降7.9%，占新签合同总额的比例下降至24.3%。但地产开发投资的毛利率依然是最高的，约18.27%，而房建业务、境外业务、基建及投资业务均只录得个位数的毛利率。从这个角度看，通过参与超大特大城市的城中村改造增加热点区域的地产开发项目，在一定程度上也有助于中国建筑稳定整体毛利率。

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