楼市放松政策仍在持续。

  据CRIC统计，11月以来至少有50城迎来政策优化，主要涉及放松限购、发放购房补贴等方面。

  与此同时，一线城市深圳也迎来政策调整，北京、上海楼市松绑的预期被进一步强化。

  宽松政策作用下，新房市场效果反而不如二手房市场明显。

  2023年春节以来，二手房市场行情启动早于新房。CRIC数据显示，三季度二手房成交同比仅微跌1%，同一时期百城新房降幅达到了27%。

  把时间线拉长，近两年有五个城市二手房市场份额增长迅猛，尤其是2023年二手房成交规模甚至已超过新房。这五个城市是合肥、南京、天津、重庆、郑州。其中，郑州二手房市场份额增长最为迅猛。

  政策放松效应下，二手房韧性明显好于新房的趋势仍在延续。

  先来看一组数据。10月，CRIC重点监测的17个城市二手房成交面积为615万平方米，环比增1%，同比增长22%。

  累计数据来看，前10月，重点17城二手房累计成交接近七千万平方米，累计同比增长33%。

  事实上，2022年末以来，二手房市场持续回温，彼时多数城市在四季度完成止跌。进入2023年，在一系列政策的作用下，二手房市场早于新房迎来一波行情，成交回升幅度明显高于新房。

  从周度数据来看，2023年第37周（9.4-9.10），也就是一线城市纷纷落地“认房不认贷”之后，各城市迎来一波政策放松潮，自此开始，重点城市二手房成交同比增速进入正增长通道，并且一直延续到了第45周（10.30-11.05）。

  从更长时间维度来看，2022年第20周开始，重点城市新房与二手房成交面积同比增速的“剪刀差”便持续存在。

  到目前为止，新房成交同比仍未脱离负增长区间，且一二手房成交面积同比增速的“剪刀差”有所拉大。

  在需求总量略有萎缩的情况下，重点城市二手房成交占比持增，全面分流新房客户。

  2023年至今，已有合肥、南京、天津、重庆和郑州二手房成交规模赶超新房或与之持平。

  这五城中，重庆二手房市场份额最高。CRIC数据显示，2023年前10月，重庆二手房市场份额达到了62%，较2022年减少3个百分点，但相较于2019年二手房市场份额增加了24个百分点。

  另外，合肥、南京、天津二手房市场份额均接近六成，且相较于2022年二手房市场份额进一步增加，合肥、南京二手房市场份额较2022年均增长超十个百分点。

  郑州二手房市场份额增长最为迅猛。

  2018年，郑州二手房成交规模仅有350万平方米，不及新房市场规模的30%，而近年来由于新房交付等原因，二手房越来越得到市场青睐，份额逐年快速攀升并快速比肩新房市场。

  2023年前10月，郑州二手房成交面积达到484万平方米，市场份额升至46%，较2018年增长25个百分点。

  这些城市二手房市场份额之所以明显上涨，有两大原因。

  一个是整体供应缩量，与此同时供需错配也在制约成交。

  具体来看，合肥、南京、天津、重庆和郑州五个城市自2020年之后整体新房供应规模便开始逐年下行，2022年基本都迎来阶段性低点，2023年五城前10月供求比均小于1。在此情况下，各城市还存在不同程度的供需错配问题，从而限制新房成交放量。

  另一个是二手房挂牌量增加，且价格有所下调，而新房倒挂红利渐失，二手房以其性价比优势分流新房刚需。

  二手房房源挂牌量激增，已成为各城市一个典型共性。

  典型如郑州，2023年2-10月二手房月均新增挂牌1.5万套，较去年下半年的月均新增挂牌量翻倍，3月单月更是接近3万套，创2022年以来新高。二手房挂牌量增加背后实际反映了两大问题：一个是限售松绑加速二手房挂牌，另一个是投资客退潮，套现离场。

  二手房挂牌量增加，部分房主为了套现往往主动降价，这就导致二手房市场出现以价换量的情况，单价优势凸显，新房倒挂红利逐渐消失。以郑州和天津为例，新房与二手房间的价差呈逐渐拉大，郑州2023年至今一二手房成交均价相差约3千元/平方米，而天津更是接近6千元/平方米。

  此外，在新房产品趋向改善的背景下，也会倒逼刚需客户入手总价更友好的二手房。

  随着投资客退潮，自住需求回归，二手房市场性价比凸显，未来3年，这五个城市或将延续弱复苏趋势，二手房成交占比或将普增。

  合肥、南京、天津、重庆和郑州已成为楼市的缩影。

  在这些刚需为主的市场中，二手房市场整体好于新房，消费降级下二手房好于新房趋势还将延续。一是二手房挂牌量增价跌，对于刚需来说更加具备性价比，且在二手房市场选择余地更多；二是在消费降级背景下，房子的投资需求退潮，而二手房更具性价比；三是新房交付安全性存疑，二手房所见即所得，更符合购房者预期。

  整体来看，即便二手房好于新房，但未来三年弱复苏趋势还会延续。

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