作为租购并举的住房制度中最重要的组成部分，住房租赁市场体系和制度建设的明显提速，将有助于加快构建房地产发展新模式。

  1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下称《意见》），自2024年2月5日起施行。

  《意见》围绕支持住房租赁供给侧结构性改革方向，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，建立健全住房租赁金融支持体系等内容提出了基本原则和要求。

  《意见》明确，金融支持住房租赁市场发展应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，有效增加保障性和商业性租赁住房供应；应坚持“房住不炒”定位，重点支持以独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业，提升长期租赁住房的供给能力和运营水平；应以市场配置为主，按市场化原则自主决策，为租赁住房的投资、开发、建设、运营提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。

  《意见》还围绕“加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，加强和完善住房租赁金融管理”等三方面，提出了一系列具体措施。

  加大住房租赁开发建设信贷支持力度

  《意见》提出，加大住房租赁开发建设信贷支持力度，满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求，支持发放住房租赁经营性贷款，完善住房租赁相关企业综合金融服务。

  支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年。

  鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下，发放住房租赁团体购房贷款。贷款期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，贷款利率由商业银行综合考虑借款人风险状况、风险缓释措施等因素合理确定。

  支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

  鼓励商业银行积极探索适合住房租赁相关企业需求特点的金融服务模式和金融产品，向住房租赁企业、住房租赁经纪机构、住房租赁管理服务平台等提供开户、结算、咨询、现金管理等综合性金融解决方案。

  拓宽住房租赁企业债券融资渠道

  《意见》要求，增强金融机构住房租赁贷款投放能力，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，支持发行住房租赁担保债券，稳步发展房地产投资信托基金。

  支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款、团体购房贷款和经营性贷款的投放；支持住房租赁企业发行债券，专项用于租赁住房建设、购买和运营；鼓励优化债券发行流程，提高住房租赁债券发行效率，为住房租赁企业提供融资便利。

  支持发行住房租赁担保债券，稳步推进房地产投资信托基金试点工作。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金试点，为利用各类建设用地依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。

  防范住房租赁金融风险

  《意见》强调，严格住房租赁金融业务边界，加强住房租赁信贷资金管理，规范住房租赁直接融资产品创新，防范住房租赁金融风险，加强住房租赁金融监测评估。

  住房租赁金融业务要严格定位于支持住房租赁市场发展，不得为短期投机炒作行为提供融资。严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资，严禁将住房租赁金融产品违规用于商业性房地产开发。

  商业银行应建立完善的贷款审批机制和风险管理机制，严格住房租赁贷前审查和贷后管理，确保贷款资金按照约定用途用于住房租赁建设、购买和运营，切实防范资金挪用、套现等风险。

  住房租赁直接融资产品应基础资产质量优良、结构简单、法律关系清晰、信息公开透明、资金用途合法合规；对各类住房租赁企业以及持有租赁住房的房地产开发企业负债水平进行上限控制，确保其资产负债率保持在适度区间。

  业内人士认为，此次《意见》提出的相关举措具备实操性，将对金融支持住房租赁市场起到重要指导作用。未来相关政策措施落地后，将助推住房租赁市场发展，进一步完善租购并举的房地产发展模式，促进金融与房地产良性循环。

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