商业不动产作为重要的城市基础设施，承载着消费购物、科研办公和休闲娱乐的重要职能，对稳定就业、扩大消费、拉动投资具有不可替代的关键作用。随着时间的推移，目前我国城市化进程进入成熟阶段，商业不动产在期限政策实践和金融支持等方面也出现一些亟待解决的诉求。

在现阶段商业物业运营及再投资实践中，城市核心区商业物业部分面临产权到期问题，且尚无全国性的到期接续政策，不利于稳定持有人和投资人的未来预期；商业物业并购贷款期限较短，一定程度上制约了该类项目的市场流通；不动产相关的经营性物业贷款和并购贷款尚无有效的接续机制，在当前市场环境下可能会累积金融风险。

针对房地产领域，去年年底召开的中央经济工作会议强调积极稳妥化解房地产风险、促进房地产市场平稳健康发展，为2024年的房地产工作明确了重点方向。当前，中国经济正在从由要素驱动、投资驱动的高速增长阶段，转向由创新驱动的高质量增长阶段。在这一提质增效的经济转型时刻，商业地产市场也将迎来更多机遇。

基于上述观察，张懿宸委员带来《关于现阶段支持商业不动产平稳健康发展有关政策建议的提案》，并提出具体建议：

1、建议出台全国性的商业、办公物业到期衔接措施，明确具体的处置方式、成本负担和操作路径，稳定市场预期和投资信心；建立框架全国统一、标准因地制宜的不动产到期接续政策。

2、研究商业物业并购贷款的评估机制，适当放宽期限限制，更好地贴合市场主体的业务需求。建议评估近年来银行存量商办类资产的总体回报水平，结合商业办公类不动产的资产特点，参照按揭贷款和经营性物业贷款，适当延长并购贷款的期限要求。

3、出台并购贷款到期衔接的指导意见，放宽经营性物业贷款的用途限制，缓解并购贷款到期后的市场风险。打通针对同类资产不同品种之间贷款的区隔，在资产运营稳定、借款人风险可控的前提下，可以用期限更长的经营性物业贷款，接续即将到期的并购贷款。

本次提案延续了张懿宸委员对商业不动产领域的长期关注，此前他已连续三年为商业不动产公募REITs建言献策。多年来，中信资本在商业地产投资方面持续重点发力，打造了强大的资源平台及专业高效的运营团队，并积累了丰富的不动产投资管理经验。期待商业不动产相关政策的落地，助力行业平稳健康发展。

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