随着房地产行业的发展，房地产商的概念逐步扩容，其不等同于开发商，而是包括投资商、运营商、服务商、房地产基金以及作为基石的开发商等多种角色，房地产市场也从增量时代进入存量时代。从增量时代进入存量时代，房地产业和金融业的结合就显得尤为重要。

8月12日，在2015博鳌房地产论坛现场，中国金谷国际信托有限公司副总经理元磊在接受观点地产新媒体采访时表示，2015年可以说是房地产业开启“金融地产”时代的元年。

在元磊看来，在房地产行业发展周期的以往时代，国内经历了从住宅地产开始，到商业地产、产业地产、文旅地产、养老地产等多种发展模式。从2015年开始，房地产业更突出的特色将是金融地产，在从增量进入存量的时代，房地产与金融结合所表现出的存量盘活、存量效益的发挥，同时也成为各家地产商关注的重点。即使对于新的增量，从与资本市场对接的角度如何去建设、如何去持有、如何去运营，房地产和金融也将是紧密的合作对象。在国外一些发达国家地产项目开发和运营首先要考虑金融规划，甚至可以说已经基金化和证券化，房地产业已经融合为金融业的广义范畴。

元磊认为，以往时期金融业与房地产业也一直保持长期合作，表现为债性和股性的多种房地产金融工具，但“房地产金融”与“金融地产”并不是一个概念。房地产金融是一项投融资业务渠道，金融地产是一个商业模式；房地产金融是金融机构使用的为企业服务的工具，金融地产则是真正属于房地产企业自身的核心竞争力，是一个与自身实务密切结合运转的强大的系统平台。这一系统也会使用各种房地产金融工具，但要与地产项目的发展阶段和实操工作同步结合，通过各种地产业态的金融模型、策略规划，以资产管理能力为纽带，把地产实业与金融资本、收益与风险偏好对接起来，在地产项目整个生命周期实现多层次进入与退出的良性循环。

“2015年将是房地产业开启金融地产时代的元年，一些知名地产企业已在金融板块开始布局，与金融的结合已呈现多种模式。在未来房地产发展的大趋势里面，金融无疑是一项重要的资源和助力，并不是去比财务杠杆，而是看谁能把金融产业特性和资产管理结合得更好，谁就能走得更快，走得更安全，走得更稳健。”元磊表示，任何一个金融机构或各种角色的房地产商在资本与实业市场的结合中，都有它的功能和特点，每一个都是一个主力推动者，也是一个补充者，是相辅相成，共同前进的概念。比如在国内REITs产品的推动中，多家机构都做了非常有益的探索。未来完全符合标准的REITs应是能够自我发展、长期存续、无承诺限制条件的，股性的、简单的产品其实是最好的和最需要能力的。在这一过程中，资产管理是关键，它不是单纯的金融或基金管理，也不等同于招商运营或物业管理，合格的资产池和合格的资产管理人都还需要培育，所以现在时点只是金融地产时代的一个开始，达到成熟阶段还有一定路程要走。

据他透露，金谷国际信托在未来发展阶段，将重点发展资产证券化。“资产证券化将会帮助企业和资本市场更好对接，取得更好的资金成本，也获得更长期的资金来源。”

他还指出，在各类行业中房地产行业是天生的、最有优势和资产证券化合作走向资本市场的行业，有很多优质资产，包括产业地产、商业地产，或者像创意园区、物流园区、持有型公寓等很多业态，可以和资产证券化去对应。在此方面信托公司也会发挥非常积极的作用。

近期，金谷国际信托发行2015年第二期开元信贷资产支持证券，规模达到108.24亿元。结合此前发行的多支产品，金谷国际信托在信贷资产证券化领域已走在业内前列。

元磊透露，这并非是金谷国际信托首次推出这种类型的产品，这种规模比较大的信贷资产证券化产品，在公司已经是一种常态的产品。

“通过去年到今年来，我们和各家机构的全面合作，作为发行人和受托机构，发起的资产证券化产品已经达到了300亿以上，目前还有总计200亿元以上规模的多个证券化产品在推进中。”元磊表示，以信贷资产证券化为基础，将进一步推进企业资产证券化的业务，包括一些现金流稳定，经营比较理想的资产，都可以成为其合作的对象。

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