近日,住建部等六部委联合发出松绑商品房限外令的指令,规定境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。记者获悉,广州天河、海珠、白云已经对境外机构的购房政策作出调整,只要在境内注册,不限购买非居及居住物业,但对境外个人方面的购房政策尚未作出明确的指示。多数业内人士认为,中国房地产投资价值较十多年前大幅降低,尤其是商业地产投资风险走高,对境外人士的吸引力相较十多年前已经大打折扣,整体而言,政策的放开对市场影响甚微。

  在限购范围内可购买住宅,

  商用物业不限购

  8月27日,住建部等六部委联合颁布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》,《通知》规定,取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。并提出,境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市,境外个人购房应当符合当地政策规定。

  新规的出台松绑了执行了十年来的限外令。2006年,国家建设部颁布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,按照规定,境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。2010年,《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》出台,强调了境外人士只能购买一套用于自住住房的规定,同时规定在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

  限外令颁布后一度对广州商业市场造成了较大影响。今年初,关于松绑限外令的消息也曾在部分中介机构之间传开,直至住建部等六部委的发文,传言才被证实。

  境外个人购房政策还待明确

  在六部委文件正式落地后,记者从广州中原地产获悉,天河、海珠、白云三区房管局也随之发布通知,对限外政策作出调整。通知要求,自9月1日起,凡外资、中外合资公司在中国境内注册的分支机构不限购买非居(除车位外)及居住物业,意味着以注册机构名义购买商品房已经完全不受限制。而调整前的政策为外资公司在中国境内(或只限广州)注册的分支机构只能购买一间办公性质的写字楼,不能购买其他非居物业。不过,上述三区对境外个人方面的购房政策尚未作出明确的指示。

  中原地产工商铺区域营业经理吴锋表示,在听闻限外令松绑的政策出台后,不少之前的境外老客户打电话前来咨询。现在大家都在等,关键看政策如何落地。

  限外令松绑三大猜想

  1

  住宅市场将释放多大需求?

  业内人士一致认为,限外令的松绑对广州乃至全国楼市的影响甚微。“此前,境外人士只要提供一年以上的入境证明、居住证明,以及公司营业执照副本等文件就可以购买住宅。而新规只是简化了境外人士的购买住宅程序,仍然需要受到当地限购政策的约束,并非可以无限制地购房。”中原地产广州项目部总经理黄韬介绍,当前境外人士在广州购房的比例很低,在5%左右。只有小部分外企高管出于自住的目的在广州购置房产。他认为最新的政策只是让境外人士买房的程序有所简化而已,并不会对需求的释放产生大的影响。对于机构而言,考虑到未来出售要承受高额的税费,更不可能购买大量住宅。

  2

  能否带动商业物业成交?

  因为住宅限购,本次限外令的松绑是否能带动不限购的商用物业的成交?中原地产工商铺区域营业经理吴锋表示,在2006年限外令出台之前,不少港澳以及部分侨胞人士在广州投资商铺,高峰时期占到了广州商铺成交的3-5成,限外令之后,这部分的需求被完全排挤在外,成交也受到了比较大的影响。如果个人投资商业能够放开,对商业而言仍然是比较大的利好,吴锋认为。

  但是更多专业人士认为,不太可能对商业市场产生明显的刺激。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,就算境外人士完全不限购商业物业,按照中国当前商业物业的投资回报率,仍然很难吸引境外人士进行投资。他介绍,目前广州商业物业的投资回报率在5%以下,一些写字楼甚至只有不到3%的回报率,水平是很低的。

  仲量联行分析人士认为,中国房产投资价值较之前已大幅降低。十多年前,与发达国家相比,中国房价处于低位,投资总额低,价格上涨空间明显,还有人民币升值预期高。经历了十多年的发展,房价上涨空间有限,加之近期的人民币贬值预期,中国楼市对于境外投资者来说吸引力已大幅降低。

  合富辉煌市场首席分析师黎文江也表示,中国的房地产市场对外商吸引力如何,从李嘉诚近几年大幅收缩内地投资份额便可看出端倪。实际上,外商在中国投资,如果资金太小,意义不大,但是中国目前的房地产市场也已经不再具备大投资的吸引力。

  黄韬认为,不排除仍然有小部分港澳人士在广州买商铺用以投资,但是这并不足以对商业市场产生大的影响,除了内地的房地产市场上涨的空间有限之外,商业市场还面临了电商的冲击,风险已经比较高。广州的房地产市场一直以来以理性著称,投资客所占的比例非常小,不像深圳市场上的投资客比例可能占到了3-5成,因此,限外令对广州的影响非常有限。

  3

  是否利好南沙楼市?

  今年以来,在自贸区的带动下,南沙房地产市场出现一波又一波的投资热潮,那么,在美好蓝图下的自贸区是否有望将限外令的松绑转化为进一步助推成交的利器,也成为了本次政策的一大聚焦点。

  在赵卓文看来,和其他区域相比,南沙受到利好的可能性会高一点。因为自由贸易区建立后,随着未来和国际接轨,尤其是粤港澳合作的推进,南沙将聚集一定的境外人士。但是目前的舆论虽然较为认可南沙未来的前景,然而投资者对南沙的认可度将是渐进的过程,取决于其综合性发展的实现程度,因此,政策利好短时间内难在市场形成体现。不过限外令的松绑是开放式市场的重要体现,中长期而言,南沙未来的市场空间仍然比较大。

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