执行了十年之久的楼市限外令终被取消。近日，商务部、住建部等多部委联合发布了关于房地产市场外资管理的有关政策，取消了外国人限购一套房的购房“限外令”。今后，外国人“均可购买符合实际需要的自用、自住商品房”。业内评论称，此政策为中国楼市走向国际化创造了条件。

不过值得注意的是，由于“境外个人购房应当符合当地政策规定”，对于仍然维持楼市限购政策的城市而言，取消限购令的效果就打折扣了。由于深圳楼市目前仍执行限购政策，而限购是不分“内”和“外”的，因此无论“限外令”取不取消，外国人在深圳也只能买一套房。换言之，这个新政的效果难以在深圳体现。

再者，从数据上看，这个政策也未必能引发深圳楼市太多波澜。据深圳中原研究中心的数据，这几年外资购房比例并不高，持续徘徊在3%-4%，最高时也不超过8%。

而仲量联行从全国的角度来分析，也得出了类似的结论。其分析报告认为，取消“限外”之所以会收效甚微，是因为首先，中国楼市购房者以本地自住需求为主，投资者比例非常低；其次，市场库存处于高位，境外需求无法改变市场基本面；再者，与十多年前相比，中国房产投资价值较之前已大幅降低，对于境外投资者来说吸引力已大幅降低。在中国经济面临下行且人民币贬值的大背景下，外资并不一定会因为取消“限外令”而增加投资比例。

高房价对降息反应不灵敏

中国人民银行决定，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

这是央行从2014年11月起 9个月内的第5次降息，利率水平为历史低值，5年期以上商贷利率为5.15%，公积金利率为3.25%。以贷款100万、20年还清、等额本息还款方式计算，可节省月供约140元；若30年还清，可节省月供约157元，对于购房者而言无疑是个利好消息。

但业内人士认为，降准降息对于目前深圳楼市的效果并没有那么灵敏。世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟认为，新一轮的降息已将按揭利率推向历史低位，这确实将有利于住宅市场的进一步回暖。然而，假如经济运行表现不及预期，低利率所带来的利好将打折扣。美联物业全国研究中心经理何倩茹也表示，此轮降息确实在一定程度上会推动楼市成交，但影响力终究有限。“整体而言，目前楼市正处于缓步调整中，双降虽对楼市起正面影响，但毕竟影响有限，后市楼市仍持续维稳。”

记者随机采访了中原、链家和Q房网的几个房产经纪人，从他们的反馈来看，降息带来的吸引力确实没以前强了，最主要的原因是现在的房价太高，而经济前景又不明朗，处于高位的房价让更多的购房者选择“再等等”。

调低公积金贷款首付效果待察

8月31日，住建部、财政部和央行三部门联合发通知，自2015年9月1日起，将公积金贷款最低首付款比例从30%降至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。据悉，深圳方面，市住建局公积金中心正在抓紧向市政府、市住房公积金管理委员会上报请示，现在还在等待批复过程中。

据了解，如果深圳落实该政策，对购房者来说确实是个好消息，毕竟长期处在高房价压迫下的深圳购房者，他们的首付压力有望得到一定程度的缓解。

但值得注意的是，按照规定，深圳以家庭为单位公积金贷款最高额度90万，因此公积金贷款最多也就只能减少9万。对于动辄首付需要100多万的深圳楼市而言，9万元真的能解决首付不足家庭的“燃眉之急”？

“上半年深圳房价确实涨得太猛，加上最近股市暴跌，确实有些购房者一时拿不出首付。”深圳中原二级市场董事总经理玉家雄在接受记者采访时提到，7、8月份深圳楼市成交量下降，除了因为供应量少之外，房价透支导致购房者转变也是原因之一。

美联物业的何倩茹也认为，尽管公积金作为政府可以动用的托市手段之一，但是受地方层面政策的制约，所带来的效果或许并没有想象中明显。“就深圳而言，除了推动楼市成交之外，还需要考虑价格的涨势平稳，利好政策还是可能难以用足。因此，深圳楼市应该还会经历一段时间的高位调整。”

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8月深圳高端住宅 成交量下滑4成

深圳特区报讯（记者 陈文标）7、8月份是传统的楼市淡季，加之受近期股市震荡、人民币贬值等因素影响，前段时间火热的高端住宅市场出现了明显降温。据深圳中原研究中心的统计数据显示，8月一手豪宅成交大幅下滑4成，仅14.10万平方米。

最近两个月被公认为传统的楼市淡季，开发商推盘的节奏相对谨慎，高端住宅市场的整体供应量也随之下降。8月份，高端住宅市场仅有1个位于南山区的平层项目获得预售，共475套平层单位，推盘面积为5.7万平方米，环比上月下降65%。

成交方面，受股市下跌拖累，7月起深圳楼市的成交行情就明显转淡，而高端市场的反应更为敏感。据统计，8月一手高端住宅的成交量大幅下滑4成，仅14.10万平方米。尽管如此，受上半年的火热行情影响，整体成交量仍高于去年底的水平。

具体而言，大面积的平层高端住宅最受高端客户青睐。数据显示，8月共有近20个平层类高端住宅成交行情活跃，共成交723套，在整体高端住宅中的销量占比上升3%。与之相反，高端商务公寓成交量下跌最为明显，成交面积3.13万平方米，成交下滑38%。别墅项目的成交情况则较为稳定，仍为个位数。

而值得注意的是，高端住宅占比增加的趋势越来越明显。千万以上高端住宅总量占比高达42%。其中1000万—1500万之间的高端住宅占比达25%，较7月大幅增加一成，1500万以上占比增加至17%。相反，随着深圳房价的上涨，800万以下的住宅占比下滑至5成以内，500万以下占比更是下滑至2%的历史低位。

根据深圳中原研究中心监测，所有类型高端住宅的去化周期都有所下降，目前整体去化仅需7.4个月，平层和商务公寓类高端住宅去化时间都已降到7个月以内，创下今年以来的新低。而进入9月，随着市场对“金九银十”的期待及降准降息的影响，开发商正抓住时机积极入市，9月预计将会有数十个楼盘入市。

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“双降”致一线城市房贷利率再松绑

据新华社北京9月7日电 6日，融360发布最新房贷报告显示，在央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率（“双降”）后，房地产贷款利率再度降至近年最低值，折扣也有松绑之势。

根据融360监测8月26日至9月1日房贷数据显示，降息后首周北京房贷市场变化较小，仅有民生银行暂停房贷业务，其余银行均未做出大的调整。

目前北京首套房的平均利率折扣为8.98折，受降息影响，执行利率降至4.62％。值得注意的是实行9折以下利率的银行多达16家，在所调查银行中占比已超过50％。

二套房利率方面，在30家银行中，除了平安银行、民生银行、杭州银行停贷之外，首付4成及首付7成的银行都仅有一家，分别是中信银行和花旗银行；汇丰银行、广发银行等四家银行首付为6成，剩余21家仍实行首付5成的二套房贷政策。

广州方面，数据显示，4家银行下调了首套利率，其中光大银行由9.2折调至9折，兴业银行与恒生银行由9.5折调至9折，中信银行下调幅度更大，由基准利率调至9折。

在首套房利率方面，数据监控的23家银行全部可进行房贷业务，其中，8.6折的有1家；8.8折的有1家；8.9折的有1家；提供9折利率的有12家；9.2折的有2家；9.3折的1家；9.5折和基准利率的银行各有2家。广州银行首套房利率上浮10％。

在二套房利率方面，除广州银行上浮15％以外，其他银行二套房利率均为基准上浮10％。在二套房首付成数方面，所有银行保持不变，均为7成。

上海方面，上海首套房的平均利率折扣为8.98折，同时受降息的影响，执行利率降至4.62％。

首套房利率方面，融360所监测的27家银行中，除平安银行停贷之外，上海所有银行均提供利率优惠。其中，中信银行、渤海银行、浦发银行、汇丰银行等9家银行利率低于9折，12家银行利率为9折，另执行超过9折以上利率的银行仅有5家。深圳方面，在央行双降的背景下，深圳的首套和二套房贷市场略微收紧，开展房贷业务的25家银行首套平均利率为基准利率的99.52％。

融360分析师任雪飞认为，除深圳外，北京、上海、广州房贷成本已经降到历史最低。受众多利好政策影响，开发商势必将加快“金九银十”的推货节奏，楼市去库存能力将进一步加强。

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