近段时间，国际金融环境出现动荡，股市、汇市以及商品市场三大市场均出现明显下跌，但中国楼市则基本平稳运行。

从全球经济危机的历史规律来看，房地产市场多属被动性变化，滞后性发生危机。比如，1929年的国际经济危机，由股灾开始，最后波及楼市；2010年的欧债危机，最后也使“欧猪五国”房价大跌。

惟一祸起楼市的一次大型危机，是2008年国际金融危机。其根源是2001~2006年美国房价持续上涨过程中，次贷与次级债越发越多，门槛越来越低，最终失控。

2006年下半年至2007年房价下跌后，波及大量与次贷和次级债的金融机构，爆发次贷危机，最终于2008年升级为国际金融危机。

统计数据显示，中国房地产（包括自住和商用地产）在GDP中的占比达到了15%，这足以说明房地产在中国经济中的重要作用。

所以说，虽然在过去数周，中国股市的涨跌和经济放缓吸引了市场的注意，但中国如今最大的风险在房市而不是股市。

中国地产大亨、SOHO中国CEO张欣近日表示，目前她选择持有现金，对在中国进行进一步的土地投资不感兴趣，也不会在海外投资地产。

张欣曾经于今年年初表示，中国房地产从炙手可热滑落到冰点，太冷以至于没有地产公司愿意投资，可以说中国以城市化带动的经济增长发展模式已经结束。现在房地产市场已经接近饱和，很少有投资者愿意再进入了。

而从2013年8月开始，李嘉诚就开始连番地抛售内地物业套现，到了2014年其更加快减持进程。到今年9月，2015年9月，经过复杂的资产腾挪，李嘉诚最终完成了旗下公司注册地的全部外迁。

回顾“长和系”在内地十余年的发展路径，可以发现几乎从未偏离其“低价拿地、长线操作”的策略。但“长和系”近两年在中国内地已经鲜少出击土地市场。据证券时报报道，在2012年5月份购入上海一块住宅用地之后，“长和系”在内地市场上再未有一块土地入账。

虽然每一次抛售李嘉诚均表示并非看衰内地房地产市场，但是其却在不断退出中国内地的房地产市场。李嘉诚最被人推崇的一项本领就是逃顶，这在其多次商业生涯中体现得淋漓尽致。作为一个精明的商人，李嘉诚显然用实际行动表明了自己态度。

事实上，结合中国经济走势，以及内外环境，可以试着推演房地产业的未来走势。房地产是资金密集行业，资金供给及利率水平对其影响重大。

进入2015年，宏观政策对房地产业更加“呵护”。从年初至今，多个部委连续下发宽松政策以促进房地产市场稳定着陆。

过去不到一年时间里，央行连续降息，中国一年期存款利率已降至1.75%，这是一个前所未有的低利率水平。

在此前提下，近期的房价水平略有回升。如此强刺激，只换来一些小反应，足以证明中国房地产长期景气欠佳。如果接着往下推演，几年后，中国进入下一个加息周期时，房价水平下降应是大概率事件。

有经济人士表示，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多。

中国房地产协会某副秘书长评论说：“宏观政策的宽松让整体房地产市场受益。从目前看政策支撑房地产市场的态度比较鲜明。”

同策谘询研究中心总监张宏伟则认为，繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。

近日，国家统计局陆续发布了8月份经济运行的主要数据。同上月相比，主要指标增速有升有降，体现出“缓中趋稳”“稳中向好”的势头。具体到房地产领域，出现的情况则相对更为复杂。

一方面，全国商品房销售额和销售面积于今年5月和6月分别实现由降转升之后，升幅不断提高，8月份同比分别增长15.3%和7.2%，双双创下新高。尤其是销售额增幅明显超过销售面积增幅的事实，表明就全国而言，房价整体水平有所上升。

另一方面，全国房地产开发投资已连续20个月处于下行通道，从2013年全年的19.8%降至今年1至8月的3.5%；作为先行指标，全国房地产开发企业土地购置面积今年以来也一直以30%以上的幅度递减，1至8月降幅为32.1%。

同时，全国70个大中城市房价也有了明显分化。8月份，深圳新建商品住宅价格以环比5.2%、同比31.8%的增幅领涨全国。同时，价格同比继续下降的城市中有40个的降幅依然超过5%，且多数为三四线城市。

于是，某外籍研究机构在对中国四川省进行为期一周的实地调查后，得出“警惕中国三四线城市楼市泡沫，更大的危机在酝酿中”的结论。

据统计，在已经公布2015年中期业绩的40多家房企中，27家房企净利润出现了下滑，其中莱茵置业、匹凸匹、阳光股份等7家房企的净利润下滑幅度超过了50%，5家出现亏损。房地产行业进入白银时代的表现愈加显著。

“开发商拿地不积极，一方面是基于对房地产市场信心不足，一方面则在于库存压力太大。”交通银金融研究中心房地产高级分析师夏丹表示。

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，目前内地房地产市场基本上是以投资者为主导，特别是一线城市更是如此。

“因为，在房价如此之高的情况下，一般住房消费者是没有支付能力进入市场的，只有投资者才不在乎房价的高低，而是在乎购买之后有没有人来接手。如果有人来接手，房价再高，也有投资者进入；如果没有人接手，房价再低，投资者也不愿意进入。有些城市房价短期上涨也是回光返照。”

同策谘询研究部结果显示，2010年左右，中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量、房增速将递减。

既然市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转不可持续。

在2012年之前，中国人均住房面积就已经超过了西班牙，而在过去数年，该指标进一步增长。

如今已经没有任何一个新兴市场国家的人均住宅面积比发达国家还高。中国是少有的例外，在2012年前，中国大陆的人均住宅面积已经超过了中国台湾地区和韩国。

换言之，在居民住房市场上，中国已经不需要所谓的迎头赶超。然而，此次中国的房屋存货问题比2008年或2012年还要严重。

理论上，如果中国提高人均住宅面积，可以继续维持房地产泡沫。

但事实上，鉴于中国已经意识到地方政府庞大的债务规模，开发商的资金链问题，其他国家的历史路径以及致力于让中国经济朝着以消费带动的方向发展所采取的努力，上述理论假设则不具现实可操作性。

在2013年前，居民住房在GDP中的比重就已经超过了绝大多数国家（此后，这一占比继续提升）。在2005或者2006年前后，西班牙的这一占比更高，但居民住房投资支出在GDP中的比重从12%下滑至4%，大大低于90年代中期6%的水平。

这一数据可以得出这一观点：当房地产泡沫破灭时，市场活动会大大降至均衡前的水平。

近期的一个事例就是美国住房销量的数据，在经济复苏后的六年，美国住房销量仅相当于2002年一半的水平。

最后， 以亚洲的发展来看，无论是韩国还是日本，其房地产在GDP中的占比从来都没有达到中国的这一高水平。

今年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。

中原地产统计认为2015年至今全国20大标杆房企一二线拿地面积占比65.9%，全面回归重点城市。从成交建筑面积看，标杆房企在一线城市占比高达12.4%。这两大指标均处于历史最高纪录。

中原地产首席分析师张大伟称，最近市场升温后，一二线土地出现供应，房企积极争抢。地王依然频繁出现，体现了房企对一二线市场的看多情绪。

同策咨询研究部总监张宏伟对记者预计，北京、上海等地频繁出现的地王项目通常会牵动周边市场甚至整个城市的楼市。

他认为，“地王”楼盘一定程度上拉升板块内的成交均价，只要“地王”楼盘推盘成交，会导致板块内房地产市场成交结构上偏向于高端，会带来区域内房地产市场价格整体上走高。

不过，在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。

回顾过去几年的“地王史”。2007年四季度和2008年上半年的地王，在2008年四季度和2009年上半年卖房时相当多很失意。

2009年四季度和2010年的地王，在2011年下半年和2012年上半年卖房时，也感凉风袭人。2013年下半年的地王在2014年则痛苦不堪。

举一个上海的案例。2007年9月，上海楼市非常繁荣，房价大涨过程中地市火爆。一家名不见经传的房企——上海志成企业，竞价历时2个多小时、440轮叫价，以成交价超出底价250%战胜绿地、华润等知名房企，获得普陀长风生态商务区地王项目。

但是，2008年楼市快速降温，该企业6月以损失1亿多元为代价退掉了这一地王项目。

再举杭州案例。2010年10月，雅戈尔以总价24亿元在杭州抢得申花板块单价地王，然而到了2013年6月，雅戈尔以损失4.8亿元（地价的20%）解除合同。

具有讽刺意味的是，在雅戈尔退地三、四个月后，杭州又掀起了一波地王潮，其中著名的华家池三地块总价拍出137亿元，被绿地、世茂、滨江瓜分，最为抢眼。

出乎这些地产大佬们意料的是，狗血剧再度上演。其后，2014年杭州市场在全国率先降价，2013年下半年杭州所有的高价地全部被套，直到今天杭州房价经历近几个月的反弹之后，那时的高价地仍然没有办法卖房赚钱，部分地块至今仍未动工。如果未来一两年再度发生类似雅戈尔退地事件，并不会让人惊讶。

从今年土地市场表现来看，如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现，这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。

另外，1980年左右计划生育带来的影响如今开始显现，它导致了中国老龄化进程加速，房地产市场发展的人口红利逐渐消失，结构性需求短缺正在形成。

在城市中，十年后“421”式家庭的夫妇可能拥有六套房产，未来住宅市场供过于求很难避免。

现在房地产市场已经出现了明显的放缓信号，预计在未来数年，中国房地产市场将持续放缓。

这或许不会引起恐慌：在2008年和2012年房地产市场的活动都呈现出萎缩的趋势，然而这两次萎缩都引发了房地产市场新一轮的扩张，特别是在2009年，中国信贷增速呈现爆发式增长的时候。

但近期房地产市场下滑的持续时间会更长，房地产市场的中期前景已经十分明朗：持续多年的放缓，但不会立即崩盘。

在所有钢铁需求中，房地产直接和间接的占据着50%的比例。

2008年金融危机后，中国信贷大幅扩张，中国经济对房地产市场的依赖增强。这一时期所出售的房屋面积增速超过了100%。

同时，汽车销量紧随房地产的走势，钢铁消费也不例外，随着国内需求停滞，出口商迎来了机遇。在2014年爆发性增长后，2015年中国钢铁出口已经与日本钢铁产量相当，即便中国目前依然是全球最大的钢铁消费国。

伴随着中国房地产市场的兴衰，全球钢铁市场也呈现出同样的变化。在中国，建筑行业在钢铁消费中占据了半壁江山。如果考虑到汽车和设备等与房地产等相关市场，那么房地产直接和间接的在钢铁消费中的占比势必超过了50%。

从债务的情况看也是如此。麦肯锡在近期一篇名为“债务以及去杠杆化”的文章中预计，中国近半数债务都与房地产相关。

所以说，房地产市场的前景已经十分重要，中期路径也已明确——持续数年的放缓，而非立即崩盘。

中国经济在经历了一季度快速下滑后，二季度企稳转好，5、6月份经济积极变化较为明显。二季度经济形势总体好于预想主要得益于政府政策的大力托底，经济增长的内生动力仍然不足，通缩警报仍未解除。

为防止经济泡沫演变为泡沫经济，避免国民经济及其房地产业出现硬着陆甚至断崖式崩塌风险，促进经济及房地产业回暖复苏，政府必须审时度势，及时调整经济战略与对策。

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