“为保市场不倒闭，请求房东降租”

“一撑再撑，再也撑不下了”

“房租不降，市场必死!”

──这些是2015年8月前后，福建与浙江的苍南、石狮、温州等地实体店“不约而同”挂出的横幅标语。也就是一些店主期望房东谅解他们的经营困境，主动降房租来帮助他们度过难关。但房东一方并不愿意。在房东看来，商店经营困难不是他们造成的。你有本事继续租，没有本事，可以租给别的人。

如果这些房东到已经萧条成“鬼城”那些街道走走瞧瞧，或许会改变这一思路。有些街道曾经很旺，铺面供不应求。可到了市场崩溃，商户纷纷走人的情况下，铺面和附近的出租屋，便失去往日的价值。现在，很多新建的市场已经无商可招，原有的不少市场也在走下坡路，而且不仅是福建、浙江等地出现这样的情况。在珠江三角洲地区，老航发现空置铺位的现象也在增多。我遇见一个房东，租金一降再降，铺面仍然租不出去。有些地方，商户走人了，就不再有新的商户入驻。

市场传导总有一个过程。开始的时候，是一些工厂悄没声地关停或缩减生产规模了。然后是当地产业链发生断裂，支撑当地的产业基础出了明显问题，更多的工厂倒闭。接着就是商业街道走向衰落，商铺空置率越来越高。再跟着的是更多人变成失业人员，市场进一步萎缩。再进一步，就是经济危机了。

有人说现在实体店难做，主要原因是网购。不错，网购是剥夺了不少实体店的部分市场，却只是最后一根压死骆驼的稻草而已。真正的原因，是整体上的市场恶化。尤其是外向型经济体，出口难度大，内销拉不动，生产经营成本又比较高，其中高房租、高税赋、拼命涨起来的原材料、水电和人工成本等，也都是压垮实体经济的稻草。企业经营的出路无非是市场、成本和资金链处于较好的平衡状态。市场小了，成本还那么高，资金链随时要断裂，企业当然就很难继续正常经营下去。这时，如果房租、税赋等降一些，是给企业重新寻找市场的机会，或许会让某些企业重新找到生机。其中，房租对生产经营影响是很大的。

这些年来，各地采取的主要经济政策是积极发展土地财政，用尽心机大力发展房地产，抬高房价。经济这玩艺就是要均衡发展，结构合理。房地产业过度发展的直接结果，就是大幅提升房价与房租，推高城市的居住与生产经营成本。房价过高，个人居住成本和企业租金成本便变成很大的一块。现在做一个简单的计算题：

1、零售毛利一般可以在5～20%之间，按20%算。

2、某市某店，月平均销售可以达到100万元。

3、某市某店，月房租5万元左右。

4、正常情况下，每月毛利可以有100万元X20%=20万元。

5、市道不好，月销售降至50万元，毛利只剩下10万元。减去房租、人工、水电等，这家商店已经到了亏损的边缘。

6、销售进一步降低，每月只有25万元了，毛利只有5万元了，交了房租，人工、水电等便没有办法支付了，店子开始亏损。

7、销售再降到10万元，毛利仅有2万元了，5万元的房租了也不够支付了。到这时，商店只有倒闭。

大家看到没有？房租一直是那个数字。如果房租不降反升，对商店的经营更是致命的。

这就是西方发达国家虽然也要发展房地产，却要将房地产通过市场调节到适当水平的原因。中国不同。地方政府依赖土地财政，与房地产、银行等共谋，造成房价虚高，结果对实体经济的打击尤其厉害。

如今实体经济经营困难，房价房租是极其严重的阻碍。厂房、店铺、车位价格高，商品房、出租房、物管费价格高。现在说是劳工价格也升高了，但他们升高的相当一部仍然被房地产吃掉了，便不能将增加的收入转化为其他消费。同时，他们增加的居住成本，实际也成为企业成本的一部分。也即企业与个人都在替房东打工。一些人只看到房地产可以带动房地产业、建筑业和部分材料业等，却看不到城市生产与生活成本虚高带来的严重后果。房地产绑架了中国经济。由于完成了这种绑架，又不敢让房地产业价格快速下跌。真跌价了，大量通过房地产抵押的银行贷款会出现更大的问题。这样，便形成一个特别难处理的经济瓶颈。

这几种房子，会让你血本无归

未来一段时间，以下几个房子会非常危险，如果你是按揭买入的，可能出现负资产的状况。换句话说，足以让你血本无归。

1、传统商业中心的天价铺

我曾经在某一线城市核心商圈，考察过它的一楼铺面。在“二类位置”，那种出租给饮料店、小吃店的（不带桌椅）迷你商铺，房产证上是15平米，但实用面积不到8平米，售价达到800万元。如果按目前的出租回报率算，仍然高达6%。

但这种商铺的风险极大，因为传统商圈在迅速降温，被分布在各处的综合体分流。再加上互联网的冲击，这种商铺的租金回报率会急剧下降，从而带动商铺价格的重估。这种天价铺，即便价格腰斩，仍然单价惊人，所以很容易让你的财富短时间内蒸发。

2、豪宅片区的底商

在深圳蛇口片区，两个比邻的高档社区下面，都有商铺出售。5年前我去看的时候，单价已经在15到20万之间。前两天路过这个地方，发现70%的商铺仍然空置，真不知道那些业主将来该怎么办。豪宅片区，户型比较大，人口密度自然就小。业主对生活品质要求比较高，习惯开车外出购物。这种片区的底商，如果供应量比较集中，又分散销售给小业主，最终必然陷入空置。

3、旅游地产、养老地产

旅游地产、养老地产，曾经在房地产牛市濒临结束的时候，被一些开发商当成救命稻草。但绝大多数旅游地产，很难像深圳华侨城集团那样，拿到城市里一流的地块。如果远离城市，又不在一流风景区，最终必然人气散淡。于是悲剧就发生了：整体配套不好，导致入住率低；入住率低，导致管理费收不上来；管理费缺乏，小区设备加速老化，安全性、舒适性下降。这样恶性循环，最终房子只能用来养猪、养鸡、种菜。养老地产的情况，跟旅游地产一样。

4、新区、开发区的房子

过去10年，中国城市建成区的面积几乎增长了10倍。很多地级市、县城都热衷于搞新区、开发区、高铁新城。如果这些新区旺不起来，地方官为了给开发商撑腰，就敢于把政府迁过去。但这类新区数量往往过多，即便市委去一个地方，市政府去一个地方，都照顾不过来，最终必然有些缺少政策支持的新区烂尾。

更奇葩的是，一些地方甚至出现了新官上任重修规划，以便照顾自己的利益。在这种游戏里，肯定会有一些购房者被“晾在旱地上”，血本无归。所以，中小城市的新区、开发区，往往成为最危险的地方，你买房子之前一定要慎重。

5、中心城市周边的房子

每到中心城市房价上涨的时候，都会有一些购房者被高房价“放逐”到周边城市，希望在那里找到投资机会。

比如惠州之于深圳，嘉兴、湖州之于上海，清远之于广州。但每个超级城市，它向外释放辐射力的时候，是有方向性的，而不像太阳一样八面放光。比如上海的恩泽只向北面辐射，只有苏州和南通可以获得。深圳的光芒向东莞辐射，向惠州就少一些，中山就更少。广州正在全力南进，试图跟深圳珠海汇合于珠江口，所以清远就“又清又远”。

最终，那些买错方向的购房者，将钻入一个死套里。比如惠州大亚湾，沉淀了多少深圳的资金。那些成片空置的房屋，多少年都没有人居住，卖不出去、租不出去。也许只有深圳变成直辖市，才能拯救它们于水火之中。

中国商业地产八大城市全图解析

全球领先的房地产顾问公司第一太平戴维斯近日发布2015年上半年商业地产全图解析。对比全国八大重点城市（上海、北京、广州、深圳、天津、成都、重庆、南京）新增供应，找到供应制高点，罗列八大城市空置率水平，探索区域价值洼地，绘制八大城市租金走势，洞察市场万千分化。

甲级写字楼市场
未来表现取决于供应节奏

“供应水平成为未来市场走势决定性因素，然而核心资产价格仍然坚挺。目前，业主亟待挽留现有租户，因此，续约存有一定议价空间。金融及科技行业需求强劲，内资需求好于外资。”

第一太平戴维斯中国市场研究部主管

James Macdonald

• 新增供应

单位：平方米
2015年上半年写字楼新增供应

2015年上半年，八座城市新增甲级写字楼供应132万平方米，约占2015年全年预期20%，或2014年全年53%。其中，广州和天津上半年无新增供应。

• 整体空置率

2015年上半年写字楼空置率水平

广州及深圳两地连续四个季度空置率下降，深圳更创下近五年最低，金融企业租赁活跃；而成都及重庆租赁市场压力巨大，其中成都空置率已连续四个季度上升。

• 租金

单位：人民币每平方米每月
2015年上半年写字楼租金水平

一线城市稳定，二线城市分化，未来表现仍取决于供应入市节奏。

• 展望

预计下半年供应将达520万平方米，其中重庆江北嘴、深圳福田中心区都将有约70万平方米项目入市，虽然约20%为企业自建或用，但租赁压力仍不容乐观。

零售地产市场
租金走势倚赖运营能力

“零售市场继续面临诸如经济放缓、供应增加、电商冲击等挑战。在全国大型高品质项目不断涌现的同时，资产管理显得尤为重要，租金增长集中于运营成熟、市场反应良好的项目。”

第一太平戴维斯中国市场研究部主管

James Macdonald

• 新增供应

单位：平方米
2015年上半年零售地产新增供应

2015年上半年，八座城市新增零售供应109万平方米，约占2015年全年预期16%，或2014年全年23%。此外，其他城市亦有大型高品质项目不断涌现，如大连（柏威年）、青岛（万象城）及苏州（新光天地）。

• 空置

2015年上半年零售地产空置率水平

七座城市核心商圈空置率环比均出现上升，仅南京下降；天津核心商圈调整巨大，加之新项目开业，空置率已连续四个季度超过20%。

• 租金

   

单位：人民币每平方米每月
2015年上半年零售地产租金水平（以上租金按租赁面积计算）

租金增长高度集中于运营成熟、市场反应佳的项目，尤其个别非核心商圈项目由于起始租金较低，运营成熟后租金涨幅客观。

• 零售商扩张意愿

   

2015年零售商扩张意愿
来源：UBS

零售商扩张依然谨慎，服饰品牌受网购及海外购买冲击尤为明显，新店决策周期延长。餐饮品牌保持稳健。

• 展望

上半年实际供应量低于预期，更多项目移至第四季度开业以借力销售旺季。但由于零售扩张速度未有改观，预计项目延期将成为常态。

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